Az én ingatlanbefektetési filozófiám

A mai egy kicsit hosszabb bejegyzés lesz, de nagyon sok minden benne van amit tudok az ingatlanbizniszről, szóval úgy gondolom, hogy még a haladók is találhatnak benne érdekes infókat.

Az ingatlan befektetés az elmúlt évtizedekben egy viszonylag biztos befektetés volt, legalábbis a nyugati és nyugatközeli világban. A hozamok nagyon jók voltak. Szerintem ma egy kicsit nehezebb a helyzet, de ma is lehet keresni vele. A posztom általános igazságokat is tartalmaz, szóval ha jelenleg nem is aktuális szerinted az ingatlan vásárlás (például a magas kamatok és lakásárak miatt), akkor is érdemes lehet tovább olvasnod, mert ha megint úgy alakulna a „matek”, bízom benne hogy hasznodra válik az itt megosztott infó.

Az én ingatlanbefektetési filozófiámat fogom körbejárni. Ez azt jelenti, hogy főleg hitelből finanszírozzuk az ingatlan vételárát, hosszú távon tartjuk, és bérbeadjuk.

Ha nincs sok tőkéd, az ingatlanvételre kaphatsz kölcsönt a bankoktól, és ha visszafizetted a felvett hitelt kb 20 év elteltével, a semmiből teremtettél tőkét; hiszen neked nem került túl sokba a lakás megvétele (önerő), és a törlesztőket a bérlőtől beszedett bérleti díjból fizetted. Vagyis hitellejáratkor megmarad egy tehermentes lakásod. Igen, önerő kell, de még ezzel kapcsolatban is lehet az ember kreatív (az önerőt lehet pl. személyi hitelből finanszírozni, elvileg van némi önkormányzati kölcsön is, meglévő ingatlant is be lehet számítani önerőként, vagy a szülőktől kölcsönkérni).

Én a befektetés előtt és az ingatlan kiválasztásánál 6 szempont vizsgálok meg.

1. Műszaki szempontok

Ehhez a témakörhöz nem értek annyira, hogy itt érdemben írjak róla… érdemes egy szakembert megbízni a kiszemelt ingatlan műszaki átvilágításával. Nyilván az a cél hogy ne legyen nagy probléma a társasházzal és a lakással, mert akkor a helyrehozatal pénzbe kerül. 

2. Lokáció

Itt lehet országot, várost, s városon belüli lokációt vizsgálni. Pl egy országot mint egy potenciális ingatlanbefektetés helyszínét nézve gondolhatunk arra hogy mennyire kiszámítható a politika, a törvényhozás ott. Várost nézve gondolhatunk arra hogy hány lakosa van, mennyien települnek be évente bele), hány és milyen nagy munkaadó van benne, ezek mennyire stabilak, csak egy vagy több iparágra támaszkodik-e a város, mennyi új munkahely jön benne létre évente…pl azt mondják hogy Magyarország most olyan szempontból jó, hogy sok új munkahely lesz, mert sok olyan cég ami eddig Kínából vagy messziről rendelte a termékeit vagy alapanyagait, közelíteni fogja az ellátási láncainak a lokációját a termékei végfelhasználóinak a lokációjához, hogy ne legyenek olyan problémák mint a covid alatt, ha megint hasonló helyzet alakulna ki. És a magyarországi munkaerő még viszonylag olcsó Európában, így az Európai piacokra eladó cégek telephely célpontja lehetünk. 

Klímaváltozás (elnéptelenedik-e a régió hosszú távon), zaj (pl van-e szórakozóhely a közelben), szagok (pl van-e valamilyen gyár a közelben). Tömegközlekedési lehetőségek, és parkolási lehetőségek a közelben. Szolgáltatások (bolt, óvoda, orvos stb) van-e a közelben. Milyen hírében áll a környék, milyen emberek laknak ott. Stb.

Ismerd a célcsoportot akinek veszel, és olyan állapotú, nagyságú és lokációjú ingatlant vegyél, ami őnekik ideális. Egy jóbarátom például ovi és iskola közelébe vesz fiatal pároknak akiknek nemrég született gyereke, hogy pár évet jó esetben maradjanak a lakásban.

Ismerek olyan elméletet is, hogy közepes elhelyezkedésű és árú lakást érdemes venni (úgynevezett B kategóriásat), mert akkor ha jól megy a gazdaságnak, a szegényebb rétegek jobb helyre költöznek, ha pedig rossz idők jönnek, a gazdagabbak kicsit rosszabb helyre költöznek; így mindig van kereslet erre a lakásra. Más szemlélet a „a belváros közepén vegyél” hogy bármikor és gyorsan el lehessen adni. Ebben is van ráció.

3. Pénzügyi szempontok

A befektetéseknél mindig érdemes a „potenciális kockázatokban és a potenciális hozamban” (angolul „risk vs reward”) gondolkodni. Tedd fel a kérdést, elég magas a hozampotenciál a rizikók tükrében, ahhoz, hogy befektessek?

• Hozam:
  • A hozamot az önerőre vetítve, és nem pedig a lakás vételárára kell számolni, hiszen te csak az önerővel szállsz be. Továbbá mivel vannak költségeid a bérbeadással kapcsolatban (főleg ha hitelből vásárolsz, hiszen a hiteltörlesztőrészlet a legnagyobb költség, akkor a havonta befolyó bérleti díjból az összes költséget le kell vonni, és csak a tisztán megmaradó pénzt kell nézni, amikor hozamot számolsz.
  • A legalapvetőbb hozam az, ami a bérleti díjból havonta megmarad. Nemsokára rátérek egy példára, hogy minden érthetőbb legyen. A bérleti díjak hosszú távon általában növekednek.
  • A havi törlesztőrészlet 2 komponensből áll: kamattörlesztésből és tőketörlesztésből. A tőketörlesztés rész nagyságával csökken minden hónapban a bank felé a tartozásod, ezért ezt a részt is hozamként kell figyelembe venni, mert ha eladnád a lakást, akkor már annyival kevesebb hitelt kell visszafizetned a banknak, az már a te pénzed lesz.
  • A lakás értéknövekedése is hozam. Az értéknövekedés fakadhat piaci felértékelődésből (ez az amikor a lakásárak évente x százalékot nőnek), lehet egy felújítás eredménye (ha felújítod a lakást, akkor magasabb bérleti díjat kérhetsz el, de itt most a lakásár növekedést vizsgáljuk), vagy szimplán érték alatt sikerül megvenni egy lakást (mert például jól tudsz alkudni, vagy épp mindenki pánikol és el akarja adni a lakását. Ekkor szinte egyből nyertél, hiszen egyből/hamarosan többet ér a lakás mint amennyiért vetted, többért tudnád eladni.) Hosszú távon általában felfelé mennek a lakásárak.
  • Van, amikor különösen érdemes eladósodni:
    • Ha magas az infláció (és fix kamatozású a hitel), a hiteltartozás reálértéke és a törlesztőrészlet reálértéke idővel egyre csökken
    • A forintgyengülés ugyan ezt eredményezi
  • Végül, az is növeli a hozamot, hogy az értékcsökkenése az ingatlannak elszámolható költségként, tehát levonható a bérleti díjból az adózásnál.
  • Akkor a (fiktív) példa: Veszünk egy lakást 30M Ft-ért, 24M Ft hitelből és 6M Ft önerőből. Miden hónapban megmarad 25E Ft a bérleti díjból az adó, a törlesztőrészlet és a biztosítás megfizetése után (tudom, a mai kamatok és lakásárak miatt nem marad semmi meg havonta, sőt, rá is kell fizetni. De a kamatok egyszer csökkenni fognak, ha minden igaz). Az éves profit ekkor 25E Ft × 12 hónap = 300E Ft. a hozam 300E/6M= 5%. De tegyük fel hogy a bérleti díjak évente 3%-kal drágulnak. Ez is növeli folyamatosan a hozamot (a törlesztőrészlet minden évben ugyan annyi marad). Továbbá tegyük fel hogy a havi hiteltörlesztőnek a tőketörlesztés része szintén havi 25E Ft. Ez esetben minden hónapban 25E Ft-tal csökken a maradék tartozásunk a banknak, szóval ha eladnánk a lakást, ennyivel több pénzt tarthatnánk meg. Ez plusz 5% hozamot jelent (a számítás ugyan az mint a bérleti díj esetében). Így már 5%+5% = 10% feletti hozamnál járunk. Ezt még az értékcsökkenés elszámolhatósága is emeli egy picit. Sőt, az ingatlan értéke tegyük fel hogy évente 3%-kal nő. 30M Ft × 1,03 = 30,9M Ft, vagyis minden évben nyerünk rajta 900E Ft-ot, ami 900E Ft / 6 M Ft = 15%-os extrahozamot jelent. Vagyis már 25% feletti hozamnál járunk összesen. Ehhez még hozzájön, hogy az X ezer Ft-os fix törlesztőrészlet évek múlva sokkal kevesebbet fog érni az infláció miatt, és ha a Forintárfolyam gyengül, akkor amiatt is, így tovább növelve a reálhozamot (a bérleti díj bevétel pedig általában leköveti az infláció alakulását). Nem is beszélve arról, hogy ha lejár a hitel, havonta rengeteg bérleti díj bevételünk lesz, mert már nem kell fizetni a törlesztőt!
  • Ha a teljes vételárat kreatív módon hitelből tudtad finanszírozni, akkor a hozam matematikailag végtelen nagy!

• Rizikók:
  • Néha kell a lakásban valamit javítani, felújítani, vagy venni bele. Ez kiadást jelenthet ami csökkenti a hozamot.. 
  • Jöhet egy adóemelés. Vagy például egy gazdasági válság munkanélküliséggel megspékelve amikor csak kevesebb bérleti díjat lehet elkérni a lakásért. (Megjegyzés: Ha nem akarjuk eladni a lakást, a lakásárak változása / esetleges csökkenése nem jelent rizikót, mert nem realizáljuk a veszteséget. Hosszú távon pedig általában felfelé mennek az ingatlanárak.)
  • Fontos, hogy jó gazdasági időkben képezzünk tartalékot, azaz tegyünk félre pénzt. A törlesztőrészletet tudni kell fizetni akkor is ha egy időre beüt egy válság. Én úgy gondolkodok, hogy tudnám-e fizetni egy két évig a törlesztőrészletet, ha ezidő alatt csak féláron tudnám kiadni a lakásaimat. Ezt befolyásolja hogy mennyi pénzem van más helyen, mennyi a havi jövedelmem és mennyivel van a bérleti díj a törlesztőrészlet fölött. Persze lehet, hogy ha ilyen rossz idők jönnének, az állam megint hiteltörlesztési moratóriumot vezetne be. Emellett magát a lakást is el tudod adni ha nagyon nagy baj van, és abból visszafizeted a hitelt, de ilyen eset bekövetkeztekor valószínű a lakásárak is lemennek, szóval itt számít hogy mennyit ment fel a lakás ára mióta megvetted (ha 100 Ft-ért vetted, és eltelt x év és most 200 Ft-ot és, és megfeleződnek a lakásárak, akkor még mindig vissza tudod fizetni a 100 Ft hiteled), meg például az idő múlásával a hiteltartozásod is csökken a törlesztőrészlet fent taglalt tőketörlesztés komponense miatt.
• Mivel nem akarom eladni a lakást, a lakásárakat nem kell nagyon követni, mindig csak az az egyetlen kritérium amit nézni kell hogy a törlesztőt és az egyéb költségeket tudd fizetni a bérleti díjból.

4. Trendek/ időzítés

Trendek alatt főleg a lakás iránti hosszú távú keresletet és kínálatot befolyásoló tényezőket értem, bérlői és vevői szemszögből. Pl mennyire jó (marad) a lokáció, mennyire fog felmenni iránta a kereslet hosszú távon, tudnak-e oda a környékre sok új lakást építeni (kínálat). Ezek a Pénzügyi szempontokat befolyásolják nyilván.

Azt is mondják, hogy jönnek majd az önvezető autók, meg itt van a home office…ezeknek hatására a városokból kifelé költöznek (majd) az emberek, de energiaárak magassága meg épp visszamozgatja az embereket a város felé (kisebb lakásokba amiknek olcsóbb a fenntartása).

Mennyi pénz lesz a piacon…lesznek-e lakástámogatások, CSOK…az infláció miatt lesz-e bizonyos elszegényedés…

Makrogazdasági trendek merre tartanak… mikor lesz kamatcsökkentés, ami megint beindíthatja a lakáspiac pezsgését…? Lesz-e recesszió?

Talán egy másik trend ma Magyarországon hogy drágák a lakások és a hitelek, így nehezebben vesznek az emberek lakást, ami miatt a bérleti díjak kedvezően alakulhatnak bérbeadói szemszögből középtávon, mert mindenki bérelni tud csak.

5. Dokumentumok

Érdemes nem csak a szomszéddal, és a közös képviselővel beszélni, hanem az utolsó egy-két lakógyűlés dokumentumait is elolvasni. Ebből is megtudhatunk dolgokat például arról, hogy mennyi pénze van a társasháznak, van-e hitele és mennyi, és van-e betervezve valami pénzt igénylő munkálat, amit esetleg zsebből kell kifizetnünk.

A városi rendezési tervet is érdemes megnézni, hogy lesz-e valami változás a kiszemelt lakás környékén…

6. A pénzügyi helyzetem

• Mi a legrosszabb ami történhet? Itt főleg a bérleti díjakra gondolok. Mi van ha mondjuk megfeleződnek egy időre, van elég tartalékom vagy stabil jövedelmem hogy kipótoljam őket?
• Megengedhetem-e magamnak az önerő nélkülözését hosszabb távon?
• Ez-e a legjobb felhasználása a pénzemnek? Van-e valami jobb hozam-rizikó profillal rendelkező befektetési lehetőség? Diverzifikáció is legyen (legyen privát cég esetleg, vagy és tőzsde és ingatlan), hogy ne minden pénzem egy helyen legyen, így csökkentve a kockázatokat. Ha több ingatlan lesz, legyenek esetleg különböző városokban stb. Továbbá ha minden pénzem ingatlanban van jelenleg, akkor valószínű én nem ingatlant vennék következőnek.
• Van-e annyi jövedelmem, hogy fel tudjak venni egy lakáshitelt, azaz hogy megfeleljek a Jövedelemarányos Törlesztőrészlet szabályoknak.

Én minden esetben fix kamatozású hitelt vennék föl, majd ha lejjebb mennek a kamatok, újratárgyalnám.

Szerintem érdemes a lakást örökre megtartani. Az eladás mellett ugyanis van más opció is a pénzzé tételére. Ha lejár rajta a hitel, vehetsz fel rá újat (szabad felhasználású jelzáloghitelt), amennyiben a kamatok és az akkor aktuális bérleti díjak és az ezekkel kapcsolatos kilátások olyanok, hogy kijön a matek, és a jövedelmed is akkora. Így megkapod a lakás vételárát, a törlesztőket fizeted a lakás bérbeadásából, és a lakásod is megmarad, tehát ugyan ott vagy, mintha eladnád, kivéve hogy megmarad a lakás a tulajdonodban. Negatív szempontok is vannak ebben azért: 1) ebben több a rizikó mint a lakás eladásában és 2) a magyarországi szabályozások jelenleg nem engednek meg végtelen hitelfelvételt (a havi törlesztőrészlet nem lehet nagyobb az ember havi jövedelmének egy bizonyos százalékánál, ha rágugliznál, ez a már említett „Jövedelemarányos Törlesztőrészlet”), tehát az nem fog menni hogy ezt nagyobb számú lakással csináld. De itt megjegyzem, hogy ha cég a tulajdonosa a lakás(ok)nak, akkor ott nincs ilyen szabály.

Ebben a befektetési filozófiában az a szép, hogy ha lejárt a hitel, és újra felveszel egyet a lakásra, azt is megteheted, hogy a felvett összegből veszel egy újabb lakást. Így a felvett összeg pénzt termel neked az új lakás kiadásából befolyó bérleti díj formájában, melyet használhatsz ezen új hitel törlesztésére. Így lehet növekedni, mert ezen új lakásra megint csak tudsz újabb hitelt felvenni, és abból egy újabbat venni, és így tovább (nyilván ehhez a fent említett céges konstrukció szükséges). Persze azért itt hosszabb időszakokról van szó, tehát nem árt ha fiatal az ember, amikor ezt elkezdi, vagy ha már nem olyan fiatal az ember, akkor a családja pénzügyi alapjait tudja lerakni, melyre a rákövetkező generációk is támaszkodhatnak. 

Én mindig kicsit olcsóbban adom ki az ingatlant mint a piaci ár, hogy jobb legyen a kapcsolat a bérlővel. Érdemes kiköltözési közjegyzői nyilatkozatot aláíratni, mert a segítségével azonnal ki lehet költöztetni a bérlőket, ha rosszakat fogsz ki, tehát ha nem fizetnek. Természetesen bérleti szerződést is kell mindig írni.

Személy szerint én a mostani helyzetben nem igazán vennék lakást úgy, hogy csak hitelből finanszírozom, mert annyira rosszra jön ki a matek. Olyan magasak a törlesztőrészletek a magas kamatok és lakásárak miatt, hogy túl sokat kell ráfizetni a bérleti díjra a törlesztő fizetéséhez. Ugyanakkor ha tényleg lemennek a mai magas kamatok nemsokára, mint ahogy azt mondják, akkor „újratárgyalható” a hitel, tehát a mostani fix kamat az akkori, alacsonyabb fix kamatra csökkenthető, ezzel csökkentvén a törlesztőrészletet…ami azt jelenti hogy azért meg kell jól vizsgálni a dolgot, hogy nem érdemes-e mégis ingatlanba fektetni, mert ha tényleg csak rövid ideig kell a bérleti díjat kipótolni, akkor lehet hogy nem is olyan rossz a helyzet, mert ha lemennek a kamatok, akkor könnyen lehet hogy egyben a lakásárak is elkezdenek megint felfelé menni, mert megint tudnak venni majd az emberek hitelből, szóval lehet hogy akkor már késő lesz lépni. Ugyanakkor szerintem most már igazán magasan vannak a lakásárak, szóval nem tudom, hogy van-e még majd felfelé hely, de ez csak a személyes véleményem.

Remélem segíthettem a bejegyzésemmel egy kicsit. Manapság kicsit bizonytalan a helyzet…mindenkinek saját magának el kell dönteni, hogy mire számít a jövőt illetően, főleg a fent elhangzott szempontokat figyelembe véve, és az alapján befektetni vagy nem befektetni. 

Még egy fontos megjegyzés: tényleg jól gondold át a az ingatlanbefektetést, mert a hitelfelvétel azt jelenti, hogy a hitelösszeg egésze után a teljes vagyonoddal felelsz, ha mint magánszemély vetted fel a hitelt (cégesen más is lehet a helyzet).

Végül ajánlom Nemes Roland könyveit, ha részletesebben érdekel a téma, szerintem nagyon hasznosak.

Itt találod meg őket: https://www.libri.hu/talalati_lista/?text=nemes+roland