Hónap: 2023 október

Nem csak a való világban, hanem a pénzügy területén is vannak olyan jelenségek, melyek felérnek egy csodával… (és ezt nem csak én állítom hanem maga Albert Einstein is… de erre még visszatérünk a bejegyzés végén). Ebben a posztban a 3 kedvenc pénzügyi csodámat mutatom be.

Az első az ár és az érték közötti különbségtétel. Minden befektetésnek van egy ára és egy értéke, és a kettő között lehet nagyon nagy különbség is, és idővel az ár közelíti az értéket (ezekből az következik, hogy sokat lehet keresni ezen tudás felhasználásával), és míg az ár leolvasható a piacról, addig az érték kiszámolható.

A második az, hogy ha megfelelőek a körülmények, akkor a semmiből is lehet pénzt teremteni. És sokat.  Arra gondolok itt, hogy veszünk hitelből egy lakást (az önerőt bele kell ugyan rakni, de ki is lehet váltani ha van egy másik ingatlanunk vagy a szüleinknek…), majd bérbeadjuk, és a bérleti díjból fizetjük a törlesztőrészletet. De ez a módszer minden olyan befektetési eszközre igaz, ami elég pénzt termel a törlesztők kielégítésére. (Csak vigyázni kell a rizikókkal – elég ha jön egy válság és lecsökken a befektetésből befolyó havi összeg, míg a törlesztő ugyan akkora marad és azt mindig fizetni kell! Jól át kell ezeket gondolni!) De ha értünk hozzá,  lehet lakás helyett ez a befektetés pl egy állampapír, tőzsdei részvények vagy profitábilis vállalkozás is. Minden egyes törlesztőrészlet befizetésével csökken a tőketartozásunk a bank felé, és ha eladjuk a befektetést, már csak ezt a kisebb tartozást kell majd visszafizetnünk a banknak, a többi pénzt megtarthatjuk. Ha lejáratig fizetjük a hitelt (ami azt jelenti hogy nullára csökken a tartozásunk), akkor az eladásból befolyó összes pénzt megtarthatjuk. Szinte a semmiből teremthetünk így pénzt (noha munka az van vele). A bank nem szokott hitelt adni mindenre (ill. főleg csak lakásvásárlásra szokott adni), de felvehetünk jelzáloghitelt is ha nem lakásba szeretnénk befektetni, és ha van nekünk vagy a szűk környezetünknek saját tulajdonú ingatlana. A lakásvételes történet azonban általában a legkevésbé kockázatos az itt a második pontban felsorolt összes befektetési lehetőség közül (de még ezt is érdemes nagyon jól átgondolni mielőtt lépünk).

Végül a harmadik jelenség amit szeretnék megemlíteni az a kamatos kamat. Ha egy befektetésünk mondjuk 2 év alatt dupláz, és ezután megint befektetjük az eladásából befolyt összeget, és 2 év múlva megint dupláz, akkor ezen négy év alatt nem háromszorosát fogja érni a legelején befektetett pénzünk, hanem a négyszeresét; és ha tovább szeretnénk gondolkodni ezen paraméterek mellett, hat év múlva már a nyolcszorosát és így tovább. Ez a kamatos kamat ereje, és befejezésül annyit, hogy őt Albert Einstein is a világ nyolcadik csodájának nevezte, majd hozzátette: „Aki ezt érti, az (a kamatos kamatot) megkeresi, aki nem, az megfizeti.”

Tartozzunk azok közé, akik értik…

Üdv kedves Értécash blog Olvasó!

Ebben a posztban összeszedem a gondolataimat azzal kapcsolatban hogy milyen tényezők vannak hatással az ingatlanárakra az oly gyakran elhangzott (ám nem kevésbé fontos) „lokáció, lokáció, lokáció (vagyis elhelyezkedés)” mellett. Az egyes faktorok hatását önmagukban fogom vizsgálni, de nyilván valóan a való világban több tényező egyszerre lehet hatással az ingatlanpiacra, azok keveredhetnek. A lista nem teljes, de eléggé megpróbáltam a legjobb tudásom szerint összeállítani, és szerintem egy jó kiindulási alapot képez.

Tehát az ingatlanárakat főképp a következő tényezők befolyásolják:

1) Mekkora az alternatív befektetési lehetőségek hozama az ingatlanpiacon elérhető hozamhoz képest (utóbbi az értéknövekedésből + a bérleti díjból tevődik össze). Mennyit hoz például az állampapír vagy a tőzsde. Ha jóval többet mint az ingatlanpiac, akkor senki nem fog ingatlant venni és lemennek az árak.

2) Forintárfolyam alakulása. Pl ha gyenge a pénzünk, akkor a) jobban megéri nálunk, Forintban befektetni a külföldi befektetőknek, és ezért keresni fogják az itthoni ingatlanokat, ami felhajtja az árakat, b) az itthoni befektetők kevésbé engedhetik meg maguknak a külföldi ingatlanokat és itthon fognak vásárolni, ezzel szintén növelvén az itthoni lakásárakat de c) ha hosszabb távon gyengülő Forinttal számolnak a befektetők, akkor inkább kerülni fogják az itthoni befektetéseket, és ezzel lefelé terelhetik az árakat!

3) Mennyi pénze van az embereknek: Nyertek-e vagy vesztettek-e a közelmúltban nagyot az emberek? Ez pl a következők miatt adódhat: gazdasági válság, bérek alakulása, forintárfolyam alakulása, tőzsdék teljesítménye, elhalasztott kiadások miatti pénzfelhalmozás.

4) Infláció. Azt mondják, hogy a lakásárak hosszú távon az infláció mértékével nőnek. Ennek mélyebb okai is vannak, de megfigyelhető, hogy ha magas az infláció, akkor az emberek szeretnek „inflációálló” befektetésekbe befektetni, mint az ingatlan, így felnyomják az árakat.

5) Alapkamatok nagysága és a hitelek költsége. Ha magas a hitelek kamata, kevesebb hitelt tudnak maguknak megengedni a vásárlók (mert nagyobb a törlesztőrészlet), így kisebb lesz a kereslet a lakások iránt és csökken az áruk.

6) Az ország politikai szabályozási környezete: inkább biztonságos, vagy inkább kiszámíthatatlan ez a gazdasági szereplők és az ingatlanba befektetni kívánók számára? (Például: az adózási környezet alakulása). Ez meghatározza az országból kiáramló pénz mennyiségét; és a bele bejövő befektetések mértékét mind az ingatlanpiacba, mind a vállalkozásokba. Pl. több itthoni befektetés = magasabb ingatlanárak.

7) Állami támogatások a lakáspiacon. Lásd CSOK stb. Ezek általában fel tudják nyomni a lakásárakat.

8) Pszichológiai faktorok – milyen érzelmek uralkodnak épp az ingatlanpiacon – félelem vagy nyereségvágy. Pl az utóbbi nyilván növeli a keresletet az ingatlanok iránt, így felemeli az árakat. Ilyen lehet például abban az esetben ha felbuzdulnak a befektetők mert épp sokat nyertek a tőzsdén vagy mert azt gondolják hogy „már 10 éve emelkednek az ingatlanárak, és ez mindig is így fog maradni”, vagy mert „a szomszéd is sokat nyert az ingatlan ügyletén, és én sem akarok kimaradni a buliból”.

9) Az ország gazdaságának helyzete. Mekkora a munkanélküliség? Hogy alakul a lakosságszám (akiknek lakásról kell gondoskodniuk maguknak)? Települnek be munkáltatók az országba?

10) Világgazdasági helyzet és más országok ingatlanpiacának az éppen aktuális helyzete…a) ez befolyásolja a külföldi befektetőknek az itthoni lakásvásárlásokra rendelkezésre álló vagyonát. És b) a nyugati ingatlanpiaci trendek gyakran átfolynak Magyarországra is. Lásd pszichológia azaz 8) pont.

11) Háborúk kitörése és járványok fellángolása is érthető módon befolyásolja a keresletet és a kínálatot.

12) Üzemeltetési költségek radikális megváltozása. Lásd a régi családi házak értéke lement a közelmúltban mert nagyon megnőtt a rezsiköltségük. Míg a kisebb és távfűtéses vagy energiahatékonyabb lakások keresettebbek lettek.

13) EU tagság, EUs pénzek érkezése, EUR bevezetése. Ezek nyilván mind pozitívan hatnának a magyarországi ingatlanpiac helyzetére.

14) A bankok hitelezési hajlandósága. Van, hogy a bankok szigorítanak a hitelkihelyezési politikájukon (mert például egy gazdasági válság uralkodik az országban), és a kevesebb hitel egyenlő a kevesebb lakásvásárlással, ami természetesen lenyomja az árakat.

15) Újépítésű lakások építésének a költsége. Eddig általánosságban beszéltem az ingatlanpiacról, de azt ketté lehet választani használt- és újépítésű ingatlanok piacára. A kettő árai között egyenes reláció áll fenn. Ha magasabb az újépítésű ingatlanok ára, mert például mint most is magasak a telekárak, az építőanyagárak és a munkaerő költsége, akkor kevesebben engedhetik meg maguknak az újépítésű ingatlant, ezért használtat fognak venni, és az ezáltal oda irányuló kereslet azt a piacot is felemeli.

Körülbelül ezeket gondolom a fontos befolyásoló faktoroknak. Szeretnék még röviden szót ejteni a bérleti díjakat befolyásoló tényezőkről is a teljesség kedvéért.

A bérleti díjakat is a kereslet és a kínálat határozza meg, és sok átfedés van a fent az ingatlanárakkal kapcsolatban megemlített tényezőkkel. Alapvetően elmondható, hogy ha a) magas az infláció, b) nőnek a bérek, c) nő a lakosságszám, d) nehéz ingatlant vásárolni (mert magas az áruk és a hitelkamatok), akkor növekedő pályán lesznek a bérleti díjak. Ezt tapasztalhattuk itthon is többnyire az utóbbi időben.

Remélem, hogy ezzel mindenkinek segítek, önálló gondolatokat megfogalmazni az ingatlanpiaci irányokat illetően! (De vallom, hogy a piacon nehéz az időzítés, és egy jó, hosszú távú stratégia felülemelkedik az időzítés szükségességén).

A mai magas kamatok és az infláció még velünk fognak maradni szerintem egy ideig (itt most nem feltétlenül csak Magyarországról beszélek). Ez azt jelenti hogy a befektetéseken elérhető hozam is átlagon felüli. Egy ilyen gazdasági környezetben ha nagyobb tőkéd van és befekteted, nagyon jól fogsz járni, míg ha átlagos – vagy még ha átlagon felüli – keresetű alkalmazott vagy, akkor le fogsz maradni. Ha az utóbbi igaz rád, akkor a jó hír az, hogy lehet ellene tenni, hogy hogyan, arra mindjárt rátérek. De előbb had magyarázzam meg, hogy miért fog kialakulni ez a különbség, számszakilag. Ha van 50 M Ft-od, és azt befekteted évi 10%-os hozam mellett, akkor 10 év múlva, kicsivel több mint 130 M Ft-od lesz. Tegyük még fel, hogy mellette dolgozol, de minden hónapban feléled a keresetedet, de legalábbis nem sokat tudsz félrerakni. Így megmarad a 130 M Ft-od. Ez egy elég jó helyzet neked. De mi van ha csak a kereseted van, és kezdőtőkéd nincs? A magas kamatok azt eredményezik a kamatos kamat jelensége miatt, hogy akinek van befektethető kezdőtőkéje és be is fekteti azt, az átlagon felül is jól fog járni; akinek pedig nincs, az nem tudja behozni a hátrányát.

Nem kell csüggedned akkor se, ha még nincs nagy kezdőtőkéd. A következőket teheted:

A pénzügyi világban „eszközöknek” nevezik az olyan vagyontárgyakat mint egy privát kézben lévő vagy egy tőzsdén jegyzett cég, vagy egy ingatlan.

1) Eszközöket teremthetsz (cég indítás egy jó kilátásokkal rendelkező területen (pl tech/internet); ingatlant fejlesztés) – eleinte hitelből vagy kockázati tőke bevonásával

2) Eszközökkel kereskedhetsz (cégek és ingatlanok adásvétele) – eleinte hitelből vagy kereshetsz hozzá befektetőket (haverok stb)

3) Meglévő szaktudásodat felhasználhatod egy netes vállalkozás indításához (tanfolyamok eladása, hírlevél, tanácsadás…), vagy megtanulhatsz ehhez egy új területet – nincs nagy tőkeigénye

Nagyjából ez a három választásod van, ha fel akarsz zárkózni.

Viszont a magas kezdőtőke még azért is fontos, mert úgy tűnik hogy az államokra egyre kevésbé támaszkodhatsz majd nyugdíjas korodban – a keresők száma fogy, és gyakorlatilag ők fogják finanszírozni a nyugdíjadat. De egy másik ok, hogy a cégek is egyre nehezebb helyzetbe fognak kerülni szerintem, mivel az internet lehetővé teszi, hogy az emberek ne központilag, vagyis nagy cégek alkalmazottaiként, hanem egyénileg keressenek pénzt (decentralizáció) (lásd pl a fenti 3)-as pontot). Ráadásul a munkavállalóknak egyre nagyobb versennyel kell szembenézniük, mivel az olcsó keleti munkaerő nem csak fizikai formában, hanem a work-from-home és internet okozta lehetőségek miatt már online is beáramolhat a nyugati országokba. Ezen folyamatok pedig csökkenő nyugdíjakhoz és csökkenő bérekhez vezetnek.

Ha tudsz, kezdj el ezek mentén gondolkodni, és szerintem jól fogsz járni.

A lakóingatlanokon kívül kereskedelmi ingatlanokba is lehet befektetni és velük pénzt keresni. Kereskedelmi (vagy üzletinek is hívott) ingatlanok például a gyártócsarnokok, raktárak, irodák, üzlethelységek.

Tegyük fel hogy veszünk egy kereskedelmi ingatlant és a vételár 80%-át hitelből finanszírozzuk. Ha a vétel után valamikor 20%-kal felmegy az ingatlan ára, akkor tulajdonképpen megdupláztuk a befektetett pénzünket.

Az üzleti ingatlanok ára főképp a következő okok miatt szokott felmenni:

A) Az egész ingatlanpiac emelkedik

B) Felfejlődik a környék

C) Felújításokat, változtatásokat végzünk az ingatlanon

De vannak még további lehetőségek is az ár növelésére.

Például, csökkenthetjük az ingatlan kihasználatlanságát (például egy irodaház esetében úgy, hogy kiadjuk a még üresen álló irodákat, ha vannak ilyenek) vagy a piaci bérleti díj alatt bérbeadott ingatlan bérleti díját megemelhetjük a piaci szintre. Ezen két intézkedés által több bérleti díjat tudunk elkérni, amely magasabb ingatlanárat eredményez, mivel a kereskedelmi ingatlanok értéke egyenesen arányos az általuk kitermelt bérleti díjjal (az értéküket egészen pontosan a piac úgy állapítja meg, hogy az ingatlan bérbeadásából befolyó bérleti díjat megszorozza egy szorzószámmal, mely szorzószám az aktuális ingatlanpiaci hangulattól, a lokációtól, az ingatlan típusától stb függ).

Emellett vásárolhatunk eleve olcsón egy ingatlant, tehát piaci ár alatt (mert például nehéz pénzügyi helyzetbe került a tulajdonos, és gyorsan meg akar válni az ingatlanától, így hajlandó jelentősebb összeget engedni az árból). Ekkor azonnal nyerünk az üzleten.

Végül amíg tartjuk az ingatlant, addig is folyik be belőle bérleti díj, s ha ez magasabb mint a bérbeadással kapcsolatos költségeink (pl hiteltörlesztés) akkor ebből is van némi hasznunk. Ráadásul a hiteltörlesztés sem 100%-ban költség, mert az őt alkotó egyik összetevő – a tőketartozás – törlesztése, csökkenti a fennálló hiteltartozásunkat (és ha eladjuk az ingatlant, már csak az abban a pillanatban fennálló – tehát már kisebb – tartozást kell visszafizetni a banknak, a többi pénz a mienk marad).

És ha ezeket a tényezőket még halmozni is tudjuk – azzal igen erőteljes hatást, vagyis hozamot érhetünk el.

Az ingatlanárak és speciell a kereskedelmi ingatlanok ára is emelkedett általában az elmúlt pár évben Európában és az USA-ban. A jelenlegi magyarországi gazdasági környezetből fakadóan (magas infláció, magas kamatok, recesszió, magas hozamú alternatív befektetési lehetőségek) és a hasonló problémákkal küzdő nyugaton már megfigyelhető kereskedelmi-ingatlanárcsökkenés miatt szerintem az elkövetkező időszakban az itthoni üzleti ingatlanok piacán is lesznek jó lehetőségek.

A sikeres befektetők sokszor kifejezetten az ellenkezőjét teszik a megszokott dolgoknak.

1) Például nem félnek a köztudat által bóvliként bekategorizált kis részvényektől, mitöbb, sokan közülük kifejezetten rájuk összpontosítva kezdték a karrierjüket. Szerintük a kis részvények sokszor még biztonságosabbak, mint a nagyobb társaik, mert…

A) …A sikeres befektetők számára nem a részvényár ingadozása jelenti a rizikót, hanem a befektetett tőkéjük elvesztése. A tőkeveszteség esélye kisebb, ha nagyobb a félreárazás (mert minél alacsonyabb az ár az értékhez képest, annál több „helye” van a részvényárnak felfelé).

B) Az ezen részvényeknél gyakran megfigyelhető gyors bevételnövekedés általában csak tovább növeli az ár és érték közötti különbséget, tehát ezek még biztonságosabbak lesznek idővel.

C) El tudják érni a management csapatot, hogy választ kapjanak a kérdéseikre, a befektetési ötlet sarkalatos pontjaira.

D) Nem szerteágazó termékpalettát árulnak; egyszerű megérteni őket.

E) Kiemelkedően magas bennfentes tulajdonhányad miatt a management ugyan abban érdekelt mint a részvényesek: a részvényár növelésében.

2) Továbbá a fundamentumokra fókuszálnak (beleértve az olcsóságot), még ha ez azt is jelenti, hogy a kiszemelt cég nem sexy, hanem uncsi. Ha jó cégről van szó, vesznek belőle, az iparágtól és a közmegítéléstől függetlenül.

3) Máshogy kezelik a portfóliójukat. Ha a fundamentumok véglegesen elromlanak, akkor minél hamarabb eladják a pozíciójukat még ha veszteségük is van rajta. Ha viszont a cég jól teljesít az idő múlásával, akkor vesznek még a cégből, még ha már magasabb is a részvényár. Továbbá nem veszik meg azonnal az egész megcélzott mennyiséget egy részvényből, hanem nézik, hogy teljesít-e a management és az idő teltével hozzá-hozzávásárolnak a pozíciójukhoz ennek tükrében.

4) Hosszú távra fektetnek be és türelmesek; uralkodnak az érzelmeiken.

5) Sokszor szembemennek a tömegek viselkedésével, például akkor vásárolnak be, amikor pánikhangulat van, avagy amikor „vér folyik az utcákon”.

Szerintem ez az öt szempont a gyakorlójukat azonnal a befektetők 99%-a elé rakja.