Nemrégiben nagyon megörültem, mert arra a tényre bukkantam, hogy a részvénypiachoz hasonlóan az ingatlan piacon is létezik az Értékalapú Befektetési Stratégia (ÉBS). Így hát azt gondoltam, hogy szentelek neki egy cikket… Már tudjátok, hogy nagy híve vagyok ennek a stratégiának.
A részvényeknél az ÉBS lényege ugye hogy olcsón vegyünk, és ennek a legegyszerűbb módja hogy megnézzük hogy a kiszemelt cég P/E-mutatója kisebb-e mint a versenytársaié. Az ingatlanok esetében is ilyesmi a helyzet, csak itt a kiszemelt ingatlan árát viszonyítjuk a hasonló ingatlanokéihoz. Az ÉBS mögött rejlő logika ugyan az a részvény- és az ingatlanbefektetések esetében: mégpedig hogy a hasonló eszközöknek ugyan annyi kellene hogy legyen az értéke, hiszen például ugyan annyi pénzt termelnek, és ugyan olyan rizikók és felértékelődési potenciál jellemzi őket. Az ingatlanok esetében a hasonlóság megállapításához általában a hasonló elhelyezkedést, építési évet, méretet és állapotot keressük. Valószínű, hogy nem fogunk a vizsgálttal egészen egyező ingatlanokat találni, ekkor a nem egyező tényezők esetében arányosítással korrigálni kell az értéket, pl ha van két ingatlan ami mindenben megegyezik, kivéve hogy az egyik fele akkora mint a másik, akkor a kisebbik (kb.) a felét éri a nagyobbiknak. Mint a részvényeknél, az ingatlanoknál is igaz (alapvetően; de lásd a bejegyzésem hátralévő részét is), hogy ha a kiszemelt ingatlan olcsóbb, mint a hozzá hasonlóak, akkor megéri azt megvenni.
Egyébként ezt az ingatlan-értékelési módszert „piaci összehasonlítónak” nevezik, és ezt a legkönnyebb alkalmazni, de van még a „hozamon alapuló” és a „pótlási költségen” alapuló módszer. Ezeket most nem részletezem (a Wikipédián jól le vannak írva), de ugyan úgy mint a piaci összehasonlítónál, mindegyik eredménye egy szám, ami az ingatlan értéke, míg az ingatlanhirdetésből kiolvashatjuk az ingatlan árát.
De van még néhány gondolat, ami érdekes.
Például a statisztikák is bizonyítják, hogy az olcsón megvett ingatlanokkal hosszú távon jelentősen nagyobb hozam érhető el, mint a fair értéken vagy túlértékelve megvett ingatlanok esetében.
Aztán mint a részvényeknél, itt is van a „biztonsági ráhagyás” (Margin of Safety), ami azt jelenti, hogy meg kell próbálni olyan ingatlant venni, amelynek az ára és az értéke között minél nagyobb különbség van az érték javára (ok, ez nyilvánvaló, úgyhogy inkább úgy fogalmazok, hogy csak olyan ingatlant kell megvenni, amelynél a különbség elég nagy (a számodra). Ez egyrészt nyilván egyből nagyobb eladási árat eredményez neked ha azonnal meg akarsz válni az ingatlantól, hiszen elkérheted a piaci árat, ami magasabb. Míg ha csak a jövőben tervezed értékesíteni őt, akkor annál kevesebb dolognak kell jól elsülni ahhoz, hogy később is sokat keress. Ugyan így annál nagyobb hibák csúszhatnak be az elgondolásodba is. Például a feltételezésedet illetően arról, hogy milyen gyorsan fog a környék felfejlődése – és ezáltal az ár emelkedése – végbemenni.
Nyilván a legjobb vételek a legritkábbak. Hogy ilyenhez hozzájuss, jól kell ismerned a piacot és amit Peter Lynch, a híres részvénybefektető, mondott, hogy „Az nyer ebben a játékban, aki a legtöbb kő alá benéz.”, az igaz az ingatlanok piacára is.
De most nézzünk példákat arra hogy hogyan lehet olcsón ingatlant venni…
Érdemes tudnod, hogy az ingatlanpiac ciklikus. Ez azt jelenti, hogy olykor olcsón juthatsz hozzá ugyan ahhoz az objektumhoz, amihez máskor csak drágábban. A ciklusok oka általában a gazdaság teljesítményének ingadozása. Mindig érdemes figyelned hogy hol vagyunk a ciklusban, és mint a részvényeknél, akkor befektetned, amikor „vér folyik az utcákon”. Továbbá lassabban folynak le ezek a folyamatok az ingatlanpiacon, mint a részvénypiac esetében, ami azt jelenti, hogy itt jobban el lehet csípni a jó időzítést. Neves, bár nem a magyar viszonyokról beszélő ingatlanbefektetők szerint, ha a bérleti díjból fakadó hozam a vételárra (és nem az önerőre) vetítve 7%-körüli, akkor eladni érdemes (mert drágák az ingatlanok a befolyó bérleti díjhoz képest, kicsi a hozam), 14%-osnál pedig venni. Általában egy ciklus alatt ezek között mozog a hozam a piacon az USA-ában.
Ugyanakkor a ciklus alján is tudsz még további hozamot elérni; valamint a ciklustól függetlenül is. A legegyszerűbb módja ennek hogy valaki egyszerűen rosszul árazza be az eladó ingatlanát az aktuális piaci értékhez képest. De lehet, hogy sietős neki, pl egy válás vagy valami más ok miatt gyorsan kell neki a pénz. Vagy csak jól tudsz alkudni, és ezáltal a környék hasonló ingatlanjaihoz képest kisebb árat érsz el.
Egy másik eset például az, ha jó környéken veszel ugyan annyiért egy ingatlant, mint amennyiért a hozzá hasonlóak a rosszabb lokációkban mozognak.
Vagy egy várhatóan nagyobb felértékelődésen átmenő piacon veszel. Ilyen pl ott van ahol már régóta nem mentek fel az árak míg a környéken ezt már jelentős mértékben megtették, vagy például ahova egy nagy cég tervez új irodát építeni és betelepülni (mint nemrégiben Debrecenben).
Persze mint a részvények esetében, az ingatlanoknál is résen kell lenned, hogy ne legyen valami fundamentális oka a olcsóságnak, például hogy a környék valamiért mégis rossz (pl van egy füstölgő gyár a közelében amit nem vettél észre, vagy nem gondoltad át hogy nehezen megközelíthetők a lokációjából az alapvető szolgáltatások, stb.) vagy hogy magával az ingatlannal van valami baj (például rosszabb minőségben épült mint a környék hasonló ingatlanjai, vagy valamelyik szobában nem működik a padlófűtés, és így tovább).
Tehát az ÉBS-hoz hozzá tartozik az óvatosság is. És ez nem csak azt jelenti hogy jól utána kell nézned mindennek. Ha hitelt is használsz a vételhez, csak annyit vegyél fel amennyinek a törlesztőrészletét biztosan fogod tudni fizetni, illetve érdemes a jó időkben félre raknod egy „vészhelyzeti kasszába”. Ehhez jön még hogy érdemes diverzifikálni egy kicsit.
Továbbá nem árt a versenyhelyzetre is odafigyelned: azaz csak olyan helyen vegyél lakást, ahol nehéz új lakásokat építeni. Ezek ugyanis beléphetnének a piacra a Te lakásod versenytársként, és idővel az általában a bérleti díjak csökkenéséhez vezethet. Akkor nehéz új lakást építeni, ha nincs már szabad telek a környéken, vagy akkor, ha jóval többe kerülne a késztermék, mint amennyiért a használtakat ott meg lehet venni.
Összegezve, láthatod, hogy az ÉBS részben arról szól, egy hokis hasonlattal élve, hogy „ne oda korizz, ahol a korong van, hanem oda, ahol lesz”.
Warren Buffett, az ÉBS leghíresebb alkalmazója részvénybefektetéseknél, a karrierje egy pontján elkezdett nem az olcsóságra fókuszálni, hanem a minőségre. Ez lehet hogy az ingatlanok esetében is egy jó ötlet: ha olyat tudsz venni, ami minőségben jó (pl. jó lokációban van stb), akkor hosszú távon várhatóan még nagyobb hozamot érhetsz el, mintha egy olcsót vennél, mert, legalábbis a részvényeknél, a minőségi cégek ára általánosítva gyorsabban növekszik. De ha az ingatlanpiacon ezt a két kritériumot egyszerre tudod alkalmazni (olcsóság plusz minőségiség), akkor várhatóan egy nagyon erős kombinációt érhetsz el a hozampotenciál és a rizikóminimalizálás tekintetében. Ezt még tetőzheted is, ha az egyéb fenti megjegyzésekre is odafigyelsz.
Remélem, hogy hasznos volt a cikkem számodra, és egyetértesz velem, hogy alapvetően érdemes lehet az ÉBS-át használva, és minőségi ingatlanba, befektetni az ingatlanpiacon is.
Sikeres ingatlan-vadászatot kívánok Neked, és szép nyarat,
László