Üdv kedves Értécash blog Olvasó!
Ebben a posztban összeszedem a gondolataimat azzal kapcsolatban hogy milyen tényezők vannak hatással az ingatlanárakra az oly gyakran elhangzott (ám nem kevésbé fontos) „lokáció, lokáció, lokáció (vagyis elhelyezkedés)” mellett. Az egyes faktorok hatását önmagukban fogom vizsgálni, de nyilván valóan a való világban több tényező egyszerre lehet hatással az ingatlanpiacra, azok keveredhetnek. A lista nem teljes, de eléggé megpróbáltam a legjobb tudásom szerint összeállítani, és szerintem egy jó kiindulási alapot képez.
Tehát az ingatlanárakat főképp a következő tényezők befolyásolják:
1) Mekkora az alternatív befektetési lehetőségek hozama az ingatlanpiacon elérhető hozamhoz képest (utóbbi az értéknövekedésből + a bérleti díjból tevődik össze). Mennyit hoz például az állampapír vagy a tőzsde. Ha jóval többet mint az ingatlanpiac, akkor senki nem fog ingatlant venni és lemennek az árak.
2) Forintárfolyam alakulása. Pl ha gyenge a pénzünk, akkor a) jobban megéri nálunk, Forintban befektetni a külföldi befektetőknek, és ezért keresni fogják az itthoni ingatlanokat, ami felhajtja az árakat, b) az itthoni befektetők kevésbé engedhetik meg maguknak a külföldi ingatlanokat és itthon fognak vásárolni, ezzel szintén növelvén az itthoni lakásárakat de c) ha hosszabb távon gyengülő Forinttal számolnak a befektetők, akkor inkább kerülni fogják az itthoni befektetéseket, és ezzel lefelé terelhetik az árakat!
3) Mennyi pénze van az embereknek: Nyertek-e vagy vesztettek-e a közelmúltban nagyot az emberek? Ez pl a következők miatt adódhat: gazdasági válság, bérek alakulása, forintárfolyam alakulása, tőzsdék teljesítménye, elhalasztott kiadások miatti pénzfelhalmozás.
4) Infláció. Azt mondják, hogy a lakásárak hosszú távon az infláció mértékével nőnek. Ennek mélyebb okai is vannak, de megfigyelhető, hogy ha magas az infláció, akkor az emberek szeretnek „inflációálló” befektetésekbe befektetni, mint az ingatlan, így felnyomják az árakat.
5) Alapkamatok nagysága és a hitelek költsége. Ha magas a hitelek kamata, kevesebb hitelt tudnak maguknak megengedni a vásárlók (mert nagyobb a törlesztőrészlet), így kisebb lesz a kereslet a lakások iránt és csökken az áruk.
6) Az ország politikai szabályozási környezete: inkább biztonságos, vagy inkább kiszámíthatatlan ez a gazdasági szereplők és az ingatlanba befektetni kívánók számára? (Például: az adózási környezet alakulása). Ez meghatározza az országból kiáramló pénz mennyiségét; és a bele bejövő befektetések mértékét mind az ingatlanpiacba, mind a vállalkozásokba. Pl. több itthoni befektetés = magasabb ingatlanárak.
7) Állami támogatások a lakáspiacon. Lásd CSOK stb. Ezek általában fel tudják nyomni a lakásárakat.
8) Pszichológiai faktorok – milyen érzelmek uralkodnak épp az ingatlanpiacon – félelem vagy nyereségvágy. Pl az utóbbi nyilván növeli a keresletet az ingatlanok iránt, így felemeli az árakat. Ilyen lehet például abban az esetben ha felbuzdulnak a befektetők mert épp sokat nyertek a tőzsdén vagy mert azt gondolják hogy „már 10 éve emelkednek az ingatlanárak, és ez mindig is így fog maradni”, vagy mert „a szomszéd is sokat nyert az ingatlan ügyletén, és én sem akarok kimaradni a buliból”.
9) Az ország gazdaságának helyzete. Mekkora a munkanélküliség? Hogy alakul a lakosságszám (akiknek lakásról kell gondoskodniuk maguknak)? Települnek be munkáltatók az országba?
10) Világgazdasági helyzet és más országok ingatlanpiacának az éppen aktuális helyzete…a) ez befolyásolja a külföldi befektetőknek az itthoni lakásvásárlásokra rendelkezésre álló vagyonát. És b) a nyugati ingatlanpiaci trendek gyakran átfolynak Magyarországra is. Lásd pszichológia azaz 8) pont.
11) Háborúk kitörése és járványok fellángolása is érthető módon befolyásolja a keresletet és a kínálatot.
12) Üzemeltetési költségek radikális megváltozása. Lásd a régi családi házak értéke lement a közelmúltban mert nagyon megnőtt a rezsiköltségük. Míg a kisebb és távfűtéses vagy energiahatékonyabb lakások keresettebbek lettek.
13) EU tagság, EUs pénzek érkezése, EUR bevezetése. Ezek nyilván mind pozitívan hatnának a magyarországi ingatlanpiac helyzetére.
14) A bankok hitelezési hajlandósága. Van, hogy a bankok szigorítanak a hitelkihelyezési politikájukon (mert például egy gazdasági válság uralkodik az országban), és a kevesebb hitel egyenlő a kevesebb lakásvásárlással, ami természetesen lenyomja az árakat.
15) Újépítésű lakások építésének a költsége. Eddig általánosságban beszéltem az ingatlanpiacról, de azt ketté lehet választani használt- és újépítésű ingatlanok piacára. A kettő árai között egyenes reláció áll fenn. Ha magasabb az újépítésű ingatlanok ára, mert például mint most is magasak a telekárak, az építőanyagárak és a munkaerő költsége, akkor kevesebben engedhetik meg maguknak az újépítésű ingatlant, ezért használtat fognak venni, és az ezáltal oda irányuló kereslet azt a piacot is felemeli.
Körülbelül ezeket gondolom a fontos befolyásoló faktoroknak. Szeretnék még röviden szót ejteni a bérleti díjakat befolyásoló tényezőkről is a teljesség kedvéért.
A bérleti díjakat is a kereslet és a kínálat határozza meg, és sok átfedés van a fent az ingatlanárakkal kapcsolatban megemlített tényezőkkel. Alapvetően elmondható, hogy ha a) magas az infláció, b) nőnek a bérek, c) nő a lakosságszám, d) nehéz ingatlant vásárolni (mert magas az áruk és a hitelkamatok), akkor növekedő pályán lesznek a bérleti díjak. Ezt tapasztalhattuk itthon is többnyire az utóbbi időben.
Remélem, hogy ezzel mindenkinek segítek, önálló gondolatokat megfogalmazni az ingatlanpiaci irányokat illetően! (De vallom, hogy a piacon nehéz az időzítés, és egy jó, hosszú távú stratégia felülemelkedik az időzítés szükségességén).