Ahhoz, hogy kiemelkedően sikeres legyél az ingatlanpiacon, nemcsak az ingatlanpiacot, hanem a tőkepiacokat is értened kell. Ezt a tőkepiaci aspektust érintettem is részben a legutóbbi posztomban, de sosem fogalmaztam meg olyan világosan és fókuszáltam rá annyira, mint ahogy Gery Chesson teszi azt a Creating Trinity című könyvében. (Amúgy ez egy remek olvasmány, ha általánosságban is érdekel az ingatlanbefektetés témája.)
Szóval most írok róla és egy példát is kifejtek részletesen.
Kezdjük az ingatlanpiaccal. Ő az, amivel általában többen tisztában vannak: olyan dolgokra gondolj mint mennyi az albérlet négyzetméterára egy adott környéken, mennyibe kerülnek hasonló ingatlanok, milyenek a bérleti feltételek, milyen a környék, a szolgáltatások, a lakosság növekedése, stb.
A tőkepiac viszont már kevésbé ismert terep sok befektető számára. Ez arról szól, hogy mennyi pénz áramlik az adott ingatlanpiaci szegmensbe – amit olyan tényezők befolyásolnak, mint a kamatlábak, vagy hogy milyen más, esetleg vonzóbb befektetési lehetőségek állnak éppen rendelkezésre.
És hogy miért fontos ez? Csak a két piac kölcsönhatása ad teljes képet arról, hogyan alakul a kereslet és kínálat – és végső soron az árak és a bérleti díjak is. Ha megérted a tőkepiac működését is, jobb döntéseket tudsz hozni.
Például: ha épp magasak a kamatok, akkor kevesebb tőke áramlik az adott ingatlanpiaci szegmensbe – mind a fejlesztők (kínálat), mind a vásárlók (kereslet) oldaláról. Miért? Mert nehezebb és drágább hitelből finanszírozni a projekteket, márpedig ezen mindkét szereplő előszeretettel használ idegen tőkét az ingatlanügyleteihez. Az ingatlanfejlesztőknek ráadásul az anyagköltségei is megdrágulnak, mert az egész gazdaság nagy része hitelből működik, amelyhez így a beszállítók is csak magasabb kamaton jutnak hozzá, így növelniük kell az építőanyagárakat.
Mi történik ilyenkor? A csökkenő kínálat és a magas alapanyagárak miatt az ingatlanárak emelkednek, viszont szerintem a gyengülő kereslet ellentétes hatása nem fogja tudni őket teljes mértékben a korábbi szintjükre visszanyomni. Tehát az ingatlanárak magas szinten maradnak (de csak annyira, hogy a fejlesztők még legalább egy minimális hasznot realizálni tudjanak). Ők ugyanis nem tudnak, és nem fognak, ingatlanokat fejleszteni, ha többe kerül az nekik, mint amennyiért el tudják adni. Az eredmény az lesz, hogy sokan kiárazódnak a piacról és nem fogják tudni megengedni maguknak hogy ingatlant vegyenek. A piac nem fog könnyen egyensúlyt találni – és ebből a dinamikából akár profitálhatsz is.
Persze a valóságban nem csak a kamatláb számít – a tőkepiacon sok más tényező is szerepet játszik, és az ingatlanpiacot sem szabad figyelmen kívül hagyni. Minél több szempontot veszel figyelembe, annál jobb döntéseket tudsz hozni.
Ez egy kicsit más megközelítése volt az ingatlanárakat befolyásoló tényezőknek, és mint a példa mutatta, a tőkepiacok is fontos szerepet játszanak. De a lényeg ugyan az marad. Szerintem mindig izgalmas egy ilyen elemzést elvégezni, és remélem, hogy ha ezt te is megteszed, neked is segít jobb döntéseket hozni az ingatlanpiaci tevékenységeid során.
Ahogy a jéghokis mondás tartja, „Ne oda korcsolyázz, ahol a korong van, hanem oda, ahová tart.”
Ez NEM befektetési tanács. Lásd a jogi nyilatkozatomat itt:
https://www.ertecash.hu/jogi-nyilatkozat/
—
ENGLISH Version starts here:
A different approach to projecting what will happen to real estate prices
To be exceptionally successful in real estate, you need to understand both the property market and capital markets. I briefly touched on this capital markets angle in my last post, but I’ve never expressed it as clearly, or focused on it as sharply, as Gery Chesson does in his book Creating Trinity. (By the way, it’s a great read if you’re interested in real estate investing in general, too.)
So this time, I’m writing about it — and even diving into a detailed example.
Let’s briefly start with the property market. That’s the part most people are familiar with: things like rental prices per square meter in a given neighborhood, purchase prices of similar properties, lease terms, location, amenities, population growth, and so on.
Capital markets, however, are a bit less explored territory for many investors. This is about how much money is flowing into your segment of the real estate market — which is influenced by things like interest rates or the availability of other, potentially more attractive investment alternatives.
Why does this matter? Because only the interplay between these two markets gives you the full picture of how supply and demand — and therefore prices and rents — will evolve. If you understand capital markets as well, you’ll make better investment decisions.
Here’s an example: If interest rates are currently high, less capital will flow into your market segment — from both developers (supply side) and buyers (demand side). Why? Because it’s harder and more expensive to finance projects with debt, and both sides rely heavily on leverage in real estate deals. On top of that, developers will also face higher material costs, since most of the broader economy also runs on debt — meaning suppliers borrow at higher interest rates too, which raises construction material prices.
So what happens? Due to shrinking supply and rising costs, property prices go up. But in my view, the dampening effect of reduced demand won’t be enough to pull prices all the way back down to previous levels. So prices will likely stay high — but only to the point where developers can still realize at least minimal profits. After all, they won’t build if it costs more than what they can sell for. The result? Many people get priced out of the market. The market will struggle to find a new equilibrium — and if you understand this dynamic, you may be able to profit from it.
Of course, in real life, it’s not just interest rates — many other capital market factors come into play, and we also can’t ignore the fundamentals of the property market itself. The more angles you consider, the better decisions you’ll be able to make.
This approach to exploring the drivers behind real estate prices is a bit different from what I discussed in my previous entry — and as the example shows, the point is that capital markets play a key role. But the core message remains the same. I always find this kind of analysis exciting, and I hope that if you take the time to do it yourself, it will help you make smarter real estate decisions too.
As the famous hockey saying goes: “Don’t skate to where the puck is — skate to where it’s going.”
This is NOT investment advice. Do your own Due Diligence. Please read my legal statement here: (you will need to scroll down to where the English version starts)
https://www.ertecash.hu/jogi-nyilatkozat/