Szerző: lvidos

Nemrégiben nagyon megörültem, mert arra a tényre bukkantam, hogy a részvénypiachoz hasonlóan az ingatlan piacon is létezik az Értékalapú Befektetési Stratégia (ÉBS). Így hát azt gondoltam, hogy szentelek neki egy cikket… Már tudjátok, hogy nagy híve vagyok ennek a stratégiának.

A részvényeknél az ÉBS lényege ugye hogy olcsón vegyünk, és ennek a legegyszerűbb módja hogy megnézzük hogy a kiszemelt cég P/E-mutatója kisebb-e mint a versenytársaié. Az ingatlanok esetében is ilyesmi a helyzet, csak itt a kiszemelt ingatlan árát viszonyítjuk a hasonló ingatlanokéihoz. Az ÉBS mögött rejlő logika ugyan az a részvény- és az ingatlanbefektetések esetében: mégpedig hogy a hasonló eszközöknek ugyan annyi kellene hogy legyen az értéke, hiszen például ugyan annyi pénzt termelnek, és ugyan olyan rizikók és felértékelődési potenciál jellemzi őket. Az ingatlanok esetében a hasonlóság megállapításához általában a hasonló elhelyezkedést, építési évet, méretet és állapotot keressük. Valószínű, hogy nem fogunk a vizsgálttal egészen egyező ingatlanokat találni, ekkor a nem egyező tényezők esetében arányosítással korrigálni kell az értéket, pl ha van két ingatlan ami mindenben megegyezik, kivéve hogy az egyik fele akkora mint a másik, akkor a kisebbik (kb.) a felét éri a nagyobbiknak. Mint a részvényeknél, az ingatlanoknál is igaz (alapvetően; de lásd a bejegyzésem hátralévő részét is), hogy ha a kiszemelt ingatlan olcsóbb, mint a hozzá hasonlóak, akkor megéri azt megvenni.

Egyébként ezt az ingatlan-értékelési módszert „piaci összehasonlítónak” nevezik, és ezt a legkönnyebb alkalmazni, de van még a „hozamon alapuló” és a „pótlási költségen” alapuló módszer. Ezeket most nem részletezem (a Wikipédián jól le vannak írva), de ugyan úgy mint a piaci összehasonlítónál, mindegyik eredménye egy szám, ami az ingatlan értéke, míg az ingatlanhirdetésből kiolvashatjuk az ingatlan árát.

De van még néhány gondolat, ami érdekes.

Például a statisztikák is bizonyítják, hogy az olcsón megvett ingatlanokkal hosszú távon jelentősen nagyobb hozam érhető el, mint a fair értéken vagy túlértékelve megvett ingatlanok esetében.

Aztán mint a részvényeknél, itt is van a „biztonsági ráhagyás” (Margin of Safety), ami azt jelenti, hogy meg kell próbálni olyan ingatlant venni, amelynek az ára és az értéke között minél nagyobb különbség van az érték javára (ok, ez nyilvánvaló, úgyhogy inkább úgy fogalmazok, hogy csak olyan ingatlant kell megvenni, amelynél a különbség elég nagy (a számodra). Ez egyrészt nyilván egyből nagyobb eladási árat eredményez neked ha azonnal meg akarsz válni az ingatlantól, hiszen elkérheted a piaci árat, ami magasabb. Míg ha csak a jövőben tervezed értékesíteni őt, akkor annál kevesebb dolognak kell jól elsülni ahhoz, hogy később is sokat keress. Ugyan így annál nagyobb hibák csúszhatnak be az elgondolásodba is. Például a feltételezésedet illetően arról, hogy milyen gyorsan fog a környék felfejlődése – és ezáltal az ár emelkedése – végbemenni.

Nyilván a legjobb vételek a legritkábbak. Hogy ilyenhez hozzájuss, jól kell ismerned a piacot és amit Peter Lynch, a híres részvénybefektető, mondott, hogy „Az nyer ebben a játékban, aki a legtöbb kő alá benéz.”, az igaz az ingatlanok piacára is.

De most nézzünk példákat arra hogy hogyan lehet olcsón ingatlant venni…

Érdemes tudnod, hogy az ingatlanpiac ciklikus. Ez azt jelenti, hogy olykor olcsón juthatsz hozzá ugyan ahhoz az objektumhoz, amihez máskor csak drágábban. A ciklusok oka általában a gazdaság teljesítményének ingadozása. Mindig érdemes figyelned hogy hol vagyunk a ciklusban, és mint a részvényeknél, akkor befektetned, amikor „vér folyik az utcákon”. Továbbá lassabban folynak le ezek a folyamatok az ingatlanpiacon, mint a részvénypiac esetében, ami azt jelenti, hogy itt jobban el lehet csípni a jó időzítést. Neves, bár nem a magyar viszonyokról beszélő ingatlanbefektetők szerint, ha a bérleti díjból fakadó hozam a vételárra (és nem az önerőre) vetítve 7%-körüli, akkor eladni érdemes (mert drágák az ingatlanok a befolyó bérleti díjhoz képest, kicsi a hozam), 14%-osnál pedig venni. Általában egy ciklus alatt ezek között mozog a hozam a piacon az USA-ában.

Ugyanakkor a ciklus alján is tudsz még további hozamot elérni; valamint a ciklustól függetlenül is. A legegyszerűbb módja ennek hogy valaki egyszerűen rosszul árazza be az eladó ingatlanát az aktuális piaci értékhez képest. De lehet, hogy sietős neki, pl egy válás vagy valami más ok miatt gyorsan kell neki a pénz. Vagy csak jól tudsz alkudni, és ezáltal a környék hasonló ingatlanjaihoz képest kisebb árat érsz el.

Egy másik eset például az, ha jó környéken veszel ugyan annyiért egy ingatlant, mint amennyiért a hozzá hasonlóak a rosszabb lokációkban mozognak.

Vagy egy várhatóan nagyobb felértékelődésen átmenő piacon veszel. Ilyen pl ott van ahol már régóta nem mentek fel az árak míg a környéken ezt már jelentős mértékben megtették, vagy például ahova egy nagy cég tervez új irodát építeni és betelepülni (mint nemrégiben Debrecenben).

Persze mint a részvények esetében, az ingatlanoknál is résen kell lenned, hogy ne legyen valami fundamentális oka a olcsóságnak, például hogy a környék valamiért mégis rossz (pl van egy füstölgő gyár a közelében amit nem vettél észre, vagy nem gondoltad át hogy nehezen megközelíthetők a lokációjából az alapvető szolgáltatások, stb.) vagy hogy magával az ingatlannal van valami baj (például rosszabb minőségben épült mint a környék hasonló ingatlanjai, vagy valamelyik szobában nem működik a padlófűtés, és így tovább).

Tehát az ÉBS-hoz hozzá tartozik az óvatosság is. És ez nem csak azt jelenti hogy jól utána kell nézned mindennek. Ha hitelt is használsz a vételhez, csak annyit vegyél fel amennyinek a törlesztőrészletét biztosan fogod tudni fizetni, illetve érdemes a jó időkben félre raknod egy „vészhelyzeti kasszába”. Ehhez jön még hogy érdemes diverzifikálni egy kicsit.

Továbbá nem árt a versenyhelyzetre is odafigyelned: azaz csak olyan helyen vegyél lakást, ahol nehéz új lakásokat építeni. Ezek ugyanis beléphetnének a piacra a Te lakásod versenytársként, és idővel az általában a bérleti díjak csökkenéséhez vezethet. Akkor nehéz új lakást építeni, ha nincs már szabad telek a környéken, vagy akkor, ha jóval többe kerülne a késztermék, mint amennyiért a használtakat ott meg lehet venni.

Összegezve, láthatod, hogy az ÉBS részben arról szól, egy hokis hasonlattal élve, hogy „ne oda korizz, ahol a korong van, hanem oda, ahol lesz”.

Warren Buffett, az ÉBS leghíresebb alkalmazója részvénybefektetéseknél, a karrierje egy pontján elkezdett nem az olcsóságra fókuszálni, hanem a minőségre. Ez lehet hogy az ingatlanok esetében is egy jó ötlet: ha olyat tudsz venni, ami minőségben jó (pl. jó lokációban van stb), akkor hosszú távon várhatóan még nagyobb hozamot érhetsz el, mintha egy olcsót vennél, mert, legalábbis a részvényeknél, a minőségi cégek ára általánosítva gyorsabban növekszik. De ha az ingatlanpiacon ezt a két kritériumot egyszerre tudod alkalmazni (olcsóság plusz minőségiség), akkor várhatóan egy nagyon erős kombinációt érhetsz el a hozampotenciál és a rizikóminimalizálás tekintetében. Ezt még tetőzheted is, ha az egyéb fenti megjegyzésekre is odafigyelsz.

Remélem, hogy hasznos volt a cikkem számodra, és egyetértesz velem, hogy alapvetően érdemes lehet az ÉBS-át használva, és minőségi ingatlanba, befektetni az ingatlanpiacon is.

Sikeres ingatlan-vadászatot kívánok Neked, és szép nyarat,

László

Sajnos tegnap egy rossz hírt kapott a befektetői közösség, meghalt Jim Simons tőzsdés befektetőlegenda. A mai bejegyzésemet ennek az óriásnak szentelem, hogy lerójam tiszteletem, hiszen míg a befektetési stratégiája elég távol áll tőlem és attól amit általában olvashatsz itt az Értécashen, mégis vannak közös szempontok, és a 33 éven keresztül elért befektetési eredménye egyszerűen lenyűgöző: évente átlagosan 62%-ot ért el ezalatt a periódus alatt. Ezért megosztok 10 idézetet tőle, melyekkel egyébként én is szimpatizálok.

Elöljáróban egy kis bevezető a személyéről. Jim Simons, aki 1938-ban született, úgy volt ismert mint a Számszaki Befektetéselemzés Királya („Quant King”). Míg a konkrét módszeréről kevés információ ismert (hiszen nem akarta hogy lemásolják azt és elvegyék ezáltal előle a lehetőségeket), lényegében ismétlődő piaci mintákat használt ki, melyeket matematikai módszerekkel azonosított. Neki köszönhetően vált népszerűvé a Magas Frekvenciájú Kereskedés („High-Frequency Trading”, vagy „HFT”), egy stratégia, ami hatalmas adatmennyiségeket elemez nagyon gyorsan, és több piaci megbízást ad le egy-egy másodpercen belül. Ha kiszámoljuk a fent említett, általa elért hozamok jelentőségét, 33 év alatt több mint meg-nyolcmilliószorozta a kezdetben befektetett pénzét! (1,62³³=8.203.430). Jó értelemben, de ne már 🙂 Azért ez nagyon sok.

10 idézet tőle:

1) „Készen kell állnod arra, hogy kétségbe vond az általánosan elfogadott véleményeket és gondolkodásmódot, és a saját fejeddel gondolkodj.”

2) „Ebben az üzletben könnyű az okosságot szerencseként elkönyvelni.”

3) „Amikor mindenki csirkeként futkározik az utcán, azok az idők általában nagyon jók számunkra.”

4) „A módszerek amiket alkalmazunk maradandóak. Lehet hogy lesz egy rossz évünk, még az is lehet hogy némelyik nagyon rossz lesz, de szabályok melyeket felfedeztünk érvényesek hosszú távon is.”

5) „Ne félj kockáztatni és magadévá tenni a kudarcot. Gyakran ezekben a lehetőségekben vannak a legjobb hozamok.”

6) „A sikeres befektetés nem arról szól hogy bejöjjön minden döntésed. Hanem arról hogy minimalizáld a kudarcokat, és maximalizáld a jó kimeneteleket.”

7) „A befektetésben a szerencse néha adhat egy lökést, de a hosszú távú siker titka ebben az üzletben az alapos elemzés és a fegyelmezettség.”

8) „És míg a szerencsének van szerepe a sikerességben, minél többet készülsz és minél keményebben dolgozol, annál szerencsésebb leszel.”

9) „Fontos hogy körbevedd magad tehetséges és okos emberekkel. Az együttműködés és a különböző nézőpontok jobb eredményeket szülnek.”

10) „Jótékonykodni és pozitív hatást gyakorolni a világra, mindannyiunk felelőssége.”

Nyugodj békében, Jim Simons. Inspiráló, amit elértél!

Remélem tetszettek az idézetek és amit olvastál, szép napot,

László

Beugrik neked valami ha azt a nevet hallod hogy Reginald Lewis? Ha jól sejtem, nem. Én is csak nemrég hallottam őróla, pedig minden oka meglenne a hírnévre. Például mert 1 millió dollárból néhány év alatt 90 millió dollárt csinált, azaz megkilencvenszerezte a pénzét! De hogy is csinálta?

Az a legjobb, hogy semmi űrtudomány nem volt a dologban: vett egy céget, majd megnövelte a vállalat nyereségét, és ezáltal el tudta őt adni drágábban. Najó, mint általában az lenni szokott, részleteiben nem volt azért ennyire egyszerű a történet (de nem is vészes, ígérem). Nézzük meg tehát a részleteket.

1 millió dollár önerőt rakott a dealbe, és 22 millió dollár hitelt vett fel hozzá; így 23 millió dollárért vett meg 1983-ban egy az abban az évben 6 millió dollár profitot kitermelő céget (azaz 4-szeres szorzót fizetett), mely újságok kiadásával és kinyomtatásával foglalkozott. A vállalkozás nyereségét megnövelte, mely 4 év elteltével már 11 millió dollárra rúgott. Ekkor eladta a vállalatot, 90 millió dollárért (tehát kb 8-szoros szorzón). Amíg az övé volt a cég, visszafizette a megvásárlásához felvett hitelt is, a vállalat évente elért nyereségéből, így megtarthatta az eladási ár nagy részét.

Három fontos mozzanat volt tehát ebben a pénzkeresésben, az egyik, hogy a vételár nagyon nagy részét hitelből tudta finanszírozni, a másik, hogy megnövelte a cég profitját, és a harmadik, hogy visszafizette a hitelt az évek során a cég által elért nyereségből.

A sztoriban van azonban még pár érdekes dolog.

Például hogy Lewis hogyan növelte meg a vállalat nyereségét. Ehhez eladta a felesleges gépeket és ingatlanokat, a többi gép kihasználtsági idejét megnövelte (azzal hogy képeslapokat kezdett el gyártani), és felvett a versenytársaktól menedzsereket, továbbá csökkentette a költségeket is és új termékeket vezetett be.

Ezen kívül tanulságos az is, hogy mert nagyot álmodni, és nem tudta mindenre a választ amikor belevágott a cég megvételébe és a vezetésébe. Hiszen jogászként praktizált előtte.

Így csinált mindössze NÉGY év alatt 1-ből 90-et. Nem semmi teljesítmény, ez még fekvőtámaszból is sok (nekem még négy év alatt is…).

Hát nem inspiráló ez az egész történet?! Azért is, mert ezt ma is bárki véghezviheti, aki beleteszi a kellő munkát. Igaz, hogy ma nem adnak a bankok 1 egység önerő mellé 22 egység hitelt egy normális földi halandónak, de ilyen nagyságú hozamoknál nem is ezen múlik a lényeg. És bármilyen kicsiben el lehet kezdeni, tehát nem muszáj dollármilliókban gondolkodni hozzá, illetve mint arról már írtam, nem is feltétlen kell hozzá a saját zsebedbe nyúlni.

Hasonló, a jelenben lejátszódó történetekről is gyakran értesülök, bár kisebb összegűekről többnyire, és főleg az USA-ában és Nyugat Európában. Ennek ellenére szerintem itthon is lehetnek erre lehetőségek, illetve ezt térképezem most fel én is.

Reginald Lewis volt az első Afro-Amerikai személy, aki felépített egy 1 milliárd dollárosnál nagyobb bevételű céget (az egy másik cég volt).

Több hírnevet érdemelne.

Köszi, hogy elolvastad a cikkem.

Értécash hétvégét,

László

Nagyon megmozgatta a fantáziámat egy érdekes lehetőség a napokban… Erről van szó: mi a helyzet most a lakáspiacon befektetési szempontból azt az esetet vizsgálva, ha céggel vennék egy lakást hosszú távú bérbeadásra, Széchenyi Mikrohitel Max+ hitellel finanszírozva. Ezt a hitelt újonnan alapított cégek is felvehetik 50M Ft-ig és felhasználható bérbeadási célú lakásvásárlásra, így bárki hozzájuthat, csak alapítani kell hozzá egy céget.

Ezt a lehetőséget fogom ebben a cikkben körbejárni.

A hitel futamideje 10 év és a kamata végig fix 5%. Míg a kamat a mai viszonyokhoz képest kedvező, a konstrukció hátulütője hogy csak max 10 évre vehető fel, ezért viszonylag kevés hónapra oszlik el a visszafizetendő hitel, így meglehetősen magasak a havi törlesztőrészletek.

Előre annyit, hogy épp ezért, tehát a magas havi törlesztőrészlet miatt a cashflow szempontjából nem éri meg eleinte a történet (nem marad semmi a bérleti díjból, sőt, még rá is kell minden hónapban fizetni), de összességében, ha egy szerintem valószínűsíthető nagyságú lakásérték-növekedés végbemegy, elég jó hozamot lehet elérni vele ezalatt a 10 év alatt is már, és még hosszabb távon még valószínűbb a siker.

Tegyük tehát fel hogy veszel egy 42m2-es használt tégla lakást egy elfogadható lokációban 35M Ft-ért. A példa során felhasznált számokat lecserélheted akkorákra, amekkorákra szeretnéd ill. reálisnak tartod.

A vételárat 30% önerővel finanszírozod (ennél a hitelprogramnál nagyjából 30% körüli önerő az elvárt), legyen ez most 10M Ft, míg a maradék 25M Ft-ot felveszed a szóban forgó hitelből. Ha hozzáférsz egy tehermentes ingatlanhoz (szülőknek, neked, vagy ismerősnek van aki megengedi hogy felhasználd), akkor önerőnek beszámíthatod azt is, ez esetben nulla kezdőtőkével indulhatsz el.

25M Ft hitel havi törlesztőrészlete ebben a hitel-konstrukcióban 265E Ft. Amúgy egy szuper hitelkalkulátor itt található, én is ezt használom a számok kalkulálásához: https://hitel.csuzdi.hu/ (megadhatsz egy tetszőleges felvenni kívánt összeget, egy futamidőt és egy kamatot, és kiszámolja neked hogy mennyi lenne a törlesztőrészlet).

Én a példámban azt feltételezem, hogy a bérleti díj adózás után a futamidő alatt végig mindig 145E Ft (Ill. itt akár máris beillesztheted az általad a futamidő alatt reálisnak tartott bérleti díjakat). Tehát 265E-145E=120E Ft az, amit minden hónapban saját zsebből be kell fizetned a hitelintézetnek 10 évig. Ez elég rosszul hangzik, de maradj velem…

Tehát a havonta ráfizetendő 120E Ft az 10 év alatt összesen kb 14,4M Ft. De az infláció miatt a későbbi években kevesebbet fog érni az a 120E Ft, ezért én most úgy számolok, hogy ez a 14,4M Ft ez csak 10M Ft. Azért is, mert a havi 120 ezrek nem most kell hogy mind be legyenek fizetve, hanem csak később, és addig be is fektetheted őket valami másba ami hozamot termel. Legyen tehát 10M Ft az amit 10 év alatt be kell fizetned.

Tehát összesen vagy 10M+10M=20M Ft-ba kerül neked ez a lakás (ha nem tudsz ingatlant bevonni önerőnek), vagy 10M Ft-ba (ha be tudsz).

Feltételezem, hogy évi kb. 7 százalékot fog a lakás ára növekedni a következő 10 évben, ami duplázódást jelent (1,07^10 ≈ 2). Tehát amikor a hitel lejár, a lakás 70M Ft-ot fog érni (35M×2). A 20M Ft belerakott pénzre vetítve, ha ekkor eladnád a lakást, az egy 3,5-szörözés (70M/20M=3,5). Ez egy 250%-os hozam, ami kb évi 13,5% ha 10 évre vetítjük (1,135^10 ≈ 3,5). De ha nem adod ekkor el, akkor élvezheted az ezután havonta befolyó bérleti díjakat és a további lakásár-növekedést.

Ha bevontál ingatlant önerőnek akkor a hozam még ennél is sokkal jobb (20M Ft helyett csak 10M-t kell beraknod). 70M/10M=7-szerezés, mindez 10 év alatt, ami kb évi 22%-os hozam.

Még egyszer hangsúlyoznám, hogy mint láthattad itt feltételezéseket használtam a következő számokat illetően: bérleti díj (végig havi 145E Ft), infláció (nem adtam pontosan meg, de hosszabb távon 2-3% szokott lenni), lakásár-növekedés (végig évente 7%), Forint árfolyam (végig stabilnak vettem). Ezek alakulása szinte biztos hogy változni fog a 10 év alatt azaz nem az én számaim fognak pontosan bekövetkezni. De ha a következő tíz évben van havi 120E Ft-od, akkor ha megtartod a lakást hosszú távon (pl “megöröklik majd a gyerekek” stb.), azalatt azért eddig mindig felfele mentek a lakásárak, meg ott van a havonta befolyó szép kis bérleti díj is 10 év után, így én személy szerint meglépném, ha nem másra fókuszálnék most (privát cég keresése befektetésre).

Az említett változókat nagyban befolyásolnák pl a következő események:

• Gazdasági válságok – csökkenő bérleti díjak és lakásárak

• Globális felmelegedés – elköltöző lakosság, kisebb kereslet

• Eu-ból kilépés

• Háborúk – ilyenkor azért elvileg törlesztési moratórium szokott lenni

• Más, úgy nevezett Black Swan („fekete hattyú”) esemény, amit nem lehet előre látni – pl ilyen volt a Covid

(Nem mondom hogy bármelyik be is következik, de kizárni sem lehet).

A havi 265E Ft törlesztő az azonban fix.

Főleg akkor lehet jó neked ez a történet, ha privátszemélyként már nem tudsz ingatlant venni a JTM miatt, mert már kihasználtad a limitedet maximálisan (a JTM, vagyis a Jövedelem Arányos Mutató megszabja jelenleg Magyarországon hogy a havi hiteltörlesztő csak egy bizonyos hányada lehet a havi nettó jövedelmednek, pl 50%-a; így egy idő után elég valószínű hogy nem fér bele több ingatlan magányszemélyként). És akkor is jó lehetőségnek tűnik számomra, ha be tudsz vonni ingatlant az önerőnek, mert akkor már tényleg elég szép hozamot érhettünk el a példámban.

Továbbá, nem is csak egy Széchenyi hitelt lehet felvenni egy cégtulajdonosnak, hanem – és ebben most nem vagyok biztos, meg kell kérdezni – de azt hiszem kettőt vagy hármat. Így jelentősen növelhető az ingatlanportfóliód.

Ráadásul 10 év múlva fel is lehet venni jelzáloghitelként a lakás értékét, esetünkben a 70M Ft-ot, és akkor nem kell eladni a lakást. Vagy be is lehet forgatni egy újabb ingatlan vételébe stb.

Összefoglalva:

Lévén hogy a lakásárakat és az egyéb változókat nehéz előrejelezni, nem tudom azt mondani, hogy most biztosan megéri Széchényi hitellel lakást venni, azonban véleményem szerint, a potenciális rizikók és esetleges nehezebb időszakok ellenére is, hosszú távon valószínűleg jól kell elsülnie a történetnek, de csak amennyiben nem a cashflow a lényeg számodra az első 10 évben; és főleg ha be tudsz vinni önerőnek egy lakást. A dolog némileg skálázható is, tehát több lakást is meg tudsz vele venni. Azt azonban tudni kell, hogy a hitelösszegért a teljes magán vagyonoddal felelsz ebben Széchenyi hitel konstrukcióban.

Végül fontos, hogy ez a cikk nem befektetési tanács, csak információs célokat szolgál és csak az én véleményemet tükrözi. Csak a saját felelősségedre fektess be bármibe is.

Jó hétvégét,

László

Mi a különbség a privát és a publikus cégekbe való befektetés között? Olyan szempontok alapján fogom ma ezt megvizsgálni, mint finanszírozás, kockázatosság, hozam, a befektetés folyamatának idő- munkaigénye, árfolyam-ingadozás, szükséges-e emberekkel foglalkozni, likviditás azaz „pénzzé tehetőség”, a költségek és az értékeltség. Hasznos lehet ismerni a különbségeket, előnyöket-hátrányokat, ha választani akarunk e két invesztálási forma között. Itt vannak:

Finanszírozás:

Míg a nagy árfolyam-ingadozásai miatt egy tőzsdei vételt főleg a saját pénzünkből érdemes finanszírozni, egy nem-nyilvános cég megvételéhez sokféle idegen forrást is felhasználhatunk (például felvehetünk hozzá kölcsönt magától az eladótól, a cég beszállítóitól vagy épp egy banktól; lásd ezt a korábbi bejegyzésem hogy hogyan lehet privát cégek megvételét mások pénzéből finanszírozni).

Rizikó:

Mivel a tőzsdénél tehát a saját pénzünket használjuk, ott nagyobb a rizikó. Ott nagyot is veszíthetünk, akár az egész betett tőkénket. Ezzel szemben egy olyan cég megvételénél, mely nem nyilvános, az a cél hogy minél kevesebb saját pénzt rakjunk magunk a vételárba, ezért ha csődbe is menne a cég, akkor sem veszítünk sokat, persze csak ha egy Kft-t használtunk.

Diverzifikálni lehet mindkét befektetési lehetőség esetében, de nyilván bonyolultabb saját cégek esetében, mert azokból elég nehéz összehozni mondjuk egy 8-10 cégből álló portfóliót, míg a tőzsdén ez gyerekjáték.

Hozam:

Mindkét esetben elérhetőek jelentős hozamok. Lásd a korábbi bejegyzéseimet. Megjegyzem, ha mások pénzéből veszünk egy nem-nyilvános kézben lévő céget és sikerül magasabb áron eladnunk (pl mert megnöveltük a cég nyereségét), akkor a saját magunk által berakott önerőn extrém magas hozamok is elérhetőek; lásd itt). Ha például a cég eredeti vételárának a 10%-t fizettük saját zsebből amikor megvettük, és ha ezután a vételárhoz képest kétszeres áron adjuk el, és akkor a hozamunk 1.000%, tehát tízszereztünk.

A folyamat idő- és munkaigénye:

Mire egy privát cég a kezünkbe kerül, az egy hosszadalmas folyamat. Sok munkát igényel az eladó cégek felkutatása, átvilágítása / elemzése, a tárgyalások a tulajjal és az ügyvédekkel. És akkor még nem biztos hogy nem gondolja meg magát az eladó az utolsó pillanatban. Sok munka belemegy és kicsi a megvalósuló cégvételek aránya a szóba jöhető cégek számához képest. Miután megvettük a nem-nyilvános céget, ha fel is veszünk egy CEO-t a vezetésére, akkor is kell néha foglalkozni vele, stratégiát stb kidolgozni. Egy részvényvásárlás ezzel szemben pillanatok alatt megtörténik, viszont munka ott is felmerülhet – a stratégiánktól függően nem is kevés – például én naponta többször nézek fórumokat, beszélgetek más befektetőkkel és olvasok pénzügyi jelentéseket, azért is, hogy új ötleteket találjak, mind pedig azért, hogy monitorozzam a már meglévő cégeket a portfóliómban. De a tőzsdézést csinálhatjuk jóval passzívabban is.

Árfolyam-ingadozás:

Egy részvény árfolyama nagyon tud ingadozni, ami stresszes lehet, míg egy privát cég árát nem figyeljük annyira, nem ismerjük minden pillanatban. Ennek ellenére ha belefolyunk az irányításába a privát cégünknek, akkor könnyen stresszesebb lehet az életünk, mintha egy nyilvános cégben lenne tulajdonrészünk.

Emberekkel bánás:

Még ha fel is veszünk egy CEO-t a privát cégünk futtatására, vele akkor is vélhetőleg sokszor kell kommunikálnunk (egy hosszú távú kapcsolatban leszünk vele! 🙂 ), míg a tőzsdén jegyzett cégek esetében elég lehet ha követjük a cég által kiadott híreket és pénzügyi jelentéseket, vagy ennél is kevesebb. Továbbá a privát úton sok dolgunk lesz az ügyvéddel és a tulajokkal főleg a cégkeresés során.

Likviditás:

Lehet hogy évekig kell tartanunk a privát céget, ráadásul még akkor is, ha nem teljesít jól. Ez energiaigényes. Illetve ha pedig jól menne a cégnek, akkor is lehet hogy csak sok idő múlva tudjuk realizálni a hozamot egy eladáson keresztül. Míg egy publikustól megválhatunk, amikor csak akarunk.

Ráhatás:

A tőzsdei cég működésébe nincs igazán beleszólásunk (kivéve azt hogy szavazhatunk a közgyűlésén néhány dologról mint hogy kik legyenek az igazgatók stb; és pl vannak nagybefektetők mint pl Carl Icahn aki ráhatást tud gyakorolni a vezetésre is, de ő nagyon nagyban játszik). Ezzel szemben a saját cégünk dolgaiba annyira folyunk bele, amennyire csak akarunk. Több információnk is lesz a saját cégünkről (ha akarjuk), mint egy nyilvános kézben lévő cégről. Továbbá mi jelölhetjük ki a CEO-t és az igazgatótanács tagjait.

Költségek:

Részvények esetében elenyészőek, míg a privát cégeknél igen jelentősek lehetnek. Főleg a könyvelők, az ügyvédek, és a ráfordított időnk azok amik drágák, és nem garantált, hogy egy-egy cég amellyel foglalkoztunk – s pénzt költöttünk rá – a végén a mienk is lesz.

Értékeltségek:

A privát cégek piacán a profitok körülbelül 3-9-szeresát szokták egy cégért fizetni, míg a tőzsdén ez mostanában átlagosan a 20-at is megközelíti…

Összefoglalás:

Mindkét befektetési formának megvannak a maga előnyei és a hátrányai, melyeket érdemes mérlegelni mielőtt választunk köztük, illetve lehet mindkét formát művelni. Kinek mi passzol jobban, de a részvények legnagyobb előnye az hogy könnyebb velük kereskedni, hozzáférhetőbbek, míg a saját cégünk felett nagyobb befolyásunk van és nagyobb hozamok is elérhetőek az ő esetükben, de több munka is van velük.