Szerző: lvidos

Ebben a posztban arról fogok írni, hogy hogyan gondolkodnak napjaink legsikeresebb befektetői a rizikóról. A fundamentális, azaz Értékalapú Befektetési Stratégiát (rövidítve ÉBS) követő nagy befektetők, akik egyben napjaink legsikeresebb befektetői is (ha a vagyonukat vesszük mércéül), mint például Warren Buffett és Howard Marks, a befektetett tőkén realizált veszteséget tekintik rizikónak, tehát azt, hogy ha például befektetünk egy részvénybe 100 Dollárt, és amikor eladjuk, csak 95 Dollárért tudjuk ezt megtenni. Tehát nem azt, hogy mennyire ingadozik a részvény árfolyama, hanem csak azt, ha csak veszteséggel tudunk kiszállni. Nagy a különbség e két nézőpont között, ha ismerjük az ÉBS követőinek mögöttes gondolkodását. Ők ugyanis nem akkor adnak el egy részvényt, ha csak lement az árfolyama. Ők, mint azt már gyakran olvashattad tőlem, mindig az árfolyamot ÉS a részvény értékét vizsgálva hoznak döntést. Ha a részvény darabját 100 Dollárért vették, és most 80 Dollár az árfolyam, viszont a részvény érték 120 Dollárra jön ki nekik, akkor nem csinálnak semmit, de maximum még többet vesznek a részvényből. Ők örülnek a részvényáringadozásnak, mert csak profitálnak belőle. Sőt, az extrém eseteket vizsgálva, minél jobban ingadozik egy részvény árfolyama (de emellett ez a részvény jó befektetésnek számít az ÉBS szerint), annál jobb, hiszen annál nagyobbakat lehet nyerni vele. Ezért vagyok annyira hívője a kis piaci kapitalizációjú, ismeretlen részvényeknek. Nekik nagyon tud ingadozni az árfolyamuk. Mondhatnánk, hogy kevésbé rizikósak, mint nagyobb társaik, mert nagyobb a különbség az áruk és az értékük között! A Wall Streeti általános nézőpont szerint ezek a részvények veszélyesek, de a befektetőlegendák is épp ellenkezőleg gondolják, persze bizonyos ÉBS feltételek mellett (tehát ez nem igaz hogy MINDEN kis részvény jó befektetés, sőt!)

De akkor nézzünk egy konkrét példát: Az ÉBS szerint mi is pontosabban a rizikó? Például az, hogy veszünk egy részvényt 100 Dolláros áron, mert azt gondoljuk, hogy 120-at ér, de miközben várakozunk hogy elérje az ár az értéket, bekövetkezik egy esemény amely véglegesen és jelentősen lecsökkenti a mögöttes cég hasznát. Tegyük fel hogy ezen esemény hatására lemegy 90 Dollárra a részvény árfolyama. Ekkor az ÉBS gyakorlója, újra kiszámolja a cég értékét az esemény tükrében (és mint tudjuk a számítás alapja a cég haszna, tehát a cégértéknek csökkennie kell), tehát tegyük fel hogy már csak 95 Dollár jön ki neki értékként. Ha nem lát esélyt arra hogy értelmes időn belül újra megnő a cég értéke 100 Dollár fölé, akkor valószínű el fogja adni a részvényét 90-95 Dolláros ár körül. Tehát veszít a tőkéjéből.

Ez kell hogy legyen a rizikóról a helyes gondolkodásmód szerintem is, és nem pedig az, hogy mennyit ingadozik az árfolyam, ha közben a cég pénzügyi teljesítményében egyébként semmi változás nem állt be. Hiszen abból csak profitálhatunk. És ez a legtöbb befektetésre igaz szerintem…például az ingatlanok ára is ingadozik, de ha azt gondoljuk hogy egy nekünk megfelelő időn belül megint magasabb lesz az ára az ingatlanoknak és az ingatlanunknak (fundamentális érvekkel alátámasztva (tehát pl reálbérnövekedés várható vagy jól megy a gazdaság stb)), érdemes őt eladnunk ma? Alapvetően (ha nem kell most a pénz stb), nem gondolom.

Risk and reward. Magyarul a potenciális rizikók és a potenciális hozam. Minden egyes befektetésnél ezek vizsgálata és egymással szembeállítása fogja meghatározni a várható profitot, mely minden befektetési döntés alapja. A számítása következő: minden egyes lehetséges nyereség szintet (valójában minden egyes lehetséges kimenetelét a befektetésnek, tehát ha van ilyen, a potenciálisan veszteséges kimeneteleket is) és a hozzá tartozó bekövetkezési valószínűséget összeszorzunk, majd a kapott szorzatokat összeadjuk. Ha pl azt gondolod, hogy egy 100 Ft-os befektetett összegen 40% hogy 50 Ft-ot fogsz keresni évente, és 60% hogy az egyes években elért nyereség 70 Ft lesz, akkor az egyes években a várható profit (0,4×50+0,6×70)=20+42=62 Ft. Ezt nevezhetjük évi 62%-os várható hozamnak is.

Ebben, tehát a várható hozamban, ugyanis minden benne van. Az is, hogy szerinted megkapja-e azt a nagy megrendelést (a kedvenc tőzsdén jegyzett céged) amelyet belengetett, és amely szépen megemelné a cég profitját. Az is, hogy ennek mennyi az esélye. Az is, hogy mennyi egy gazdasági világválság esélye, ami mondjuk levinné a cég profitjait mert kevesebb pénze lesz az embereknek és ezért kevesebbet fognak vásárolni a cég termékéből. De az is, hogy az ingatlanod környéke milyen gyorsan fejlődik, vagyis megépítik-e mellette végre azt a beígért hidat ami szerinted beindítaná a környéken a forgalmat (és ennek mi az esélye), így odavonzván egy park fejlesztését és egy közeli bolt nyitását, melyek megnövelnék az ingatlanod értékét, vagyis a várható a hozamot rajta (ha eladod).

A gondolatmenet a tőzsdei befektetéseknél az, hogy ha egy részvény mögött meghúzódó cég egy évben 10 Ft nyereséget termel egy részvényre számítva, és nekem 1 db részvényem van, melyet 100 Ft-ért vettem, és a hasonló cégek az éves profitok 15-szörösén forognak, akkor a hozam (10×1×15)/100=150/100=50% ha eladom a részvényt (mint arról már többször írtam, rövid távon nem biztos, de hosszabb távon általában el fogom tudni kb 150 Ft-ért adni). Ha tudom, hogy a management úgy gondolja, hogy meg fognak kapni egy nagy megrendelést, mely az éves profitot megemeli 100%-kal, azaz 10 Ft-ról 20 Ft-ra, és ennek a bekövetkezésének esélyét 40%-ra tartod, míg úgy gondolod hogy 60% eséllyel nem kapják meg a megrendelést, és 10 Ft marad az egy részvényre jutó évi nyereség, akkor úgy kell a várható hozamot kiszámolni hogy ((0,4×20+0,6×10)×1×15)/100=((8+6)×15)/100=210/100=110%. Ennek tudatában megvizsgálhatjuk hogy van-e más befektetési lehetőség amelynek magasabb a várható hozama, és a magasabbik várható nyereséget hozó befektetési lehetőségbe érdemes befektetni. Arra azért nem árt még gondolni, hogy mi a legrosszabb ami történhet.

Alapvetően ezen egy kritérium, a várható hozam, az, ami alapján meg kell hoznunk befektetési döntéseinket – persze akkor, ha csak a pénzügyi szempontokat nézzük. Emellett nyilván lehet olyan dolgokra gondolni mint például a likviditás és hogy jót teszünk-e befektetésünkkel a Föld klímájának, de egy kis diverzifikálás sem árt. Ami a pénzt illeti, az egyes befektetések várható hozama számít, melyet rizikó-hozam profiljuk alapján határozhatunk meg. Ez a befektetés, mint olyan, esszenciája.

Nem csak a való világban, hanem a pénzügy területén is vannak olyan jelenségek, melyek felérnek egy csodával… (és ezt nem csak én állítom hanem maga Albert Einstein is… de erre még visszatérünk a bejegyzés végén). Ebben a posztban a 3 kedvenc pénzügyi csodámat mutatom be.

Az első az ár és az érték közötti különbségtétel. Minden befektetésnek van egy ára és egy értéke, és a kettő között lehet nagyon nagy különbség is, és idővel az ár közelíti az értéket (ezekből az következik, hogy sokat lehet keresni ezen tudás felhasználásával), és míg az ár leolvasható a piacról, addig az érték kiszámolható.

A második az, hogy ha megfelelőek a körülmények, akkor a semmiből is lehet pénzt teremteni. És sokat.  Arra gondolok itt, hogy veszünk hitelből egy lakást (az önerőt bele kell ugyan rakni, de ki is lehet váltani ha van egy másik ingatlanunk vagy a szüleinknek…), majd bérbeadjuk, és a bérleti díjból fizetjük a törlesztőrészletet. De ez a módszer minden olyan befektetési eszközre igaz, ami elég pénzt termel a törlesztők kielégítésére. (Csak vigyázni kell a rizikókkal – elég ha jön egy válság és lecsökken a befektetésből befolyó havi összeg, míg a törlesztő ugyan akkora marad és azt mindig fizetni kell! Jól át kell ezeket gondolni!) De ha értünk hozzá,  lehet lakás helyett ez a befektetés pl egy állampapír, tőzsdei részvények vagy profitábilis vállalkozás is. Minden egyes törlesztőrészlet befizetésével csökken a tőketartozásunk a bank felé, és ha eladjuk a befektetést, már csak ezt a kisebb tartozást kell majd visszafizetnünk a banknak, a többi pénzt megtarthatjuk. Ha lejáratig fizetjük a hitelt (ami azt jelenti hogy nullára csökken a tartozásunk), akkor az eladásból befolyó összes pénzt megtarthatjuk. Szinte a semmiből teremthetünk így pénzt (noha munka az van vele). A bank nem szokott hitelt adni mindenre (ill. főleg csak lakásvásárlásra szokott adni), de felvehetünk jelzáloghitelt is ha nem lakásba szeretnénk befektetni, és ha van nekünk vagy a szűk környezetünknek saját tulajdonú ingatlana. A lakásvételes történet azonban általában a legkevésbé kockázatos az itt a második pontban felsorolt összes befektetési lehetőség közül (de még ezt is érdemes nagyon jól átgondolni mielőtt lépünk).

Végül a harmadik jelenség amit szeretnék megemlíteni az a kamatos kamat. Ha egy befektetésünk mondjuk 2 év alatt dupláz, és ezután megint befektetjük az eladásából befolyt összeget, és 2 év múlva megint dupláz, akkor ezen négy év alatt nem háromszorosát fogja érni a legelején befektetett pénzünk, hanem a négyszeresét; és ha tovább szeretnénk gondolkodni ezen paraméterek mellett, hat év múlva már a nyolcszorosát és így tovább. Ez a kamatos kamat ereje, és befejezésül annyit, hogy őt Albert Einstein is a világ nyolcadik csodájának nevezte, majd hozzátette: „Aki ezt érti, az (a kamatos kamatot) megkeresi, aki nem, az megfizeti.”

Tartozzunk azok közé, akik értik…

Üdv kedves Értécash blog Olvasó!

Ebben a posztban összeszedem a gondolataimat azzal kapcsolatban hogy milyen tényezők vannak hatással az ingatlanárakra az oly gyakran elhangzott (ám nem kevésbé fontos) „lokáció, lokáció, lokáció (vagyis elhelyezkedés)” mellett. Az egyes faktorok hatását önmagukban fogom vizsgálni, de nyilván valóan a való világban több tényező egyszerre lehet hatással az ingatlanpiacra, azok keveredhetnek. A lista nem teljes, de eléggé megpróbáltam a legjobb tudásom szerint összeállítani, és szerintem egy jó kiindulási alapot képez.

Tehát az ingatlanárakat főképp a következő tényezők befolyásolják:

1) Mekkora az alternatív befektetési lehetőségek hozama az ingatlanpiacon elérhető hozamhoz képest (utóbbi az értéknövekedésből + a bérleti díjból tevődik össze). Mennyit hoz például az állampapír vagy a tőzsde. Ha jóval többet mint az ingatlanpiac, akkor senki nem fog ingatlant venni és lemennek az árak.

2) Forintárfolyam alakulása. Pl ha gyenge a pénzünk, akkor a) jobban megéri nálunk, Forintban befektetni a külföldi befektetőknek, és ezért keresni fogják az itthoni ingatlanokat, ami felhajtja az árakat, b) az itthoni befektetők kevésbé engedhetik meg maguknak a külföldi ingatlanokat és itthon fognak vásárolni, ezzel szintén növelvén az itthoni lakásárakat de c) ha hosszabb távon gyengülő Forinttal számolnak a befektetők, akkor inkább kerülni fogják az itthoni befektetéseket, és ezzel lefelé terelhetik az árakat!

3) Mennyi pénze van az embereknek: Nyertek-e vagy vesztettek-e a közelmúltban nagyot az emberek? Ez pl a következők miatt adódhat: gazdasági válság, bérek alakulása, forintárfolyam alakulása, tőzsdék teljesítménye, elhalasztott kiadások miatti pénzfelhalmozás.

4) Infláció. Azt mondják, hogy a lakásárak hosszú távon az infláció mértékével nőnek. Ennek mélyebb okai is vannak, de megfigyelhető, hogy ha magas az infláció, akkor az emberek szeretnek „inflációálló” befektetésekbe befektetni, mint az ingatlan, így felnyomják az árakat.

5) Alapkamatok nagysága és a hitelek költsége. Ha magas a hitelek kamata, kevesebb hitelt tudnak maguknak megengedni a vásárlók (mert nagyobb a törlesztőrészlet), így kisebb lesz a kereslet a lakások iránt és csökken az áruk.

6) Az ország politikai szabályozási környezete: inkább biztonságos, vagy inkább kiszámíthatatlan ez a gazdasági szereplők és az ingatlanba befektetni kívánók számára? (Például: az adózási környezet alakulása). Ez meghatározza az országból kiáramló pénz mennyiségét; és a bele bejövő befektetések mértékét mind az ingatlanpiacba, mind a vállalkozásokba. Pl. több itthoni befektetés = magasabb ingatlanárak.

7) Állami támogatások a lakáspiacon. Lásd CSOK stb. Ezek általában fel tudják nyomni a lakásárakat.

8) Pszichológiai faktorok – milyen érzelmek uralkodnak épp az ingatlanpiacon – félelem vagy nyereségvágy. Pl az utóbbi nyilván növeli a keresletet az ingatlanok iránt, így felemeli az árakat. Ilyen lehet például abban az esetben ha felbuzdulnak a befektetők mert épp sokat nyertek a tőzsdén vagy mert azt gondolják hogy „már 10 éve emelkednek az ingatlanárak, és ez mindig is így fog maradni”, vagy mert „a szomszéd is sokat nyert az ingatlan ügyletén, és én sem akarok kimaradni a buliból”.

9) Az ország gazdaságának helyzete. Mekkora a munkanélküliség? Hogy alakul a lakosságszám (akiknek lakásról kell gondoskodniuk maguknak)? Települnek be munkáltatók az országba?

10) Világgazdasági helyzet és más országok ingatlanpiacának az éppen aktuális helyzete…a) ez befolyásolja a külföldi befektetőknek az itthoni lakásvásárlásokra rendelkezésre álló vagyonát. És b) a nyugati ingatlanpiaci trendek gyakran átfolynak Magyarországra is. Lásd pszichológia azaz 8) pont.

11) Háborúk kitörése és járványok fellángolása is érthető módon befolyásolja a keresletet és a kínálatot.

12) Üzemeltetési költségek radikális megváltozása. Lásd a régi családi házak értéke lement a közelmúltban mert nagyon megnőtt a rezsiköltségük. Míg a kisebb és távfűtéses vagy energiahatékonyabb lakások keresettebbek lettek.

13) EU tagság, EUs pénzek érkezése, EUR bevezetése. Ezek nyilván mind pozitívan hatnának a magyarországi ingatlanpiac helyzetére.

14) A bankok hitelezési hajlandósága. Van, hogy a bankok szigorítanak a hitelkihelyezési politikájukon (mert például egy gazdasági válság uralkodik az országban), és a kevesebb hitel egyenlő a kevesebb lakásvásárlással, ami természetesen lenyomja az árakat.

15) Újépítésű lakások építésének a költsége. Eddig általánosságban beszéltem az ingatlanpiacról, de azt ketté lehet választani használt- és újépítésű ingatlanok piacára. A kettő árai között egyenes reláció áll fenn. Ha magasabb az újépítésű ingatlanok ára, mert például mint most is magasak a telekárak, az építőanyagárak és a munkaerő költsége, akkor kevesebben engedhetik meg maguknak az újépítésű ingatlant, ezért használtat fognak venni, és az ezáltal oda irányuló kereslet azt a piacot is felemeli.

Körülbelül ezeket gondolom a fontos befolyásoló faktoroknak. Szeretnék még röviden szót ejteni a bérleti díjakat befolyásoló tényezőkről is a teljesség kedvéért.

A bérleti díjakat is a kereslet és a kínálat határozza meg, és sok átfedés van a fent az ingatlanárakkal kapcsolatban megemlített tényezőkkel. Alapvetően elmondható, hogy ha a) magas az infláció, b) nőnek a bérek, c) nő a lakosságszám, d) nehéz ingatlant vásárolni (mert magas az áruk és a hitelkamatok), akkor növekedő pályán lesznek a bérleti díjak. Ezt tapasztalhattuk itthon is többnyire az utóbbi időben.

Remélem, hogy ezzel mindenkinek segítek, önálló gondolatokat megfogalmazni az ingatlanpiaci irányokat illetően! (De vallom, hogy a piacon nehéz az időzítés, és egy jó, hosszú távú stratégia felülemelkedik az időzítés szükségességén).

A mai magas kamatok és az infláció még velünk fognak maradni szerintem egy ideig (itt most nem feltétlenül csak Magyarországról beszélek). Ez azt jelenti hogy a befektetéseken elérhető hozam is átlagon felüli. Egy ilyen gazdasági környezetben ha nagyobb tőkéd van és befekteted, nagyon jól fogsz járni, míg ha átlagos – vagy még ha átlagon felüli – keresetű alkalmazott vagy, akkor le fogsz maradni. Ha az utóbbi igaz rád, akkor a jó hír az, hogy lehet ellene tenni, hogy hogyan, arra mindjárt rátérek. De előbb had magyarázzam meg, hogy miért fog kialakulni ez a különbség, számszakilag. Ha van 50 M Ft-od, és azt befekteted évi 10%-os hozam mellett, akkor 10 év múlva, kicsivel több mint 130 M Ft-od lesz. Tegyük még fel, hogy mellette dolgozol, de minden hónapban feléled a keresetedet, de legalábbis nem sokat tudsz félrerakni. Így megmarad a 130 M Ft-od. Ez egy elég jó helyzet neked. De mi van ha csak a kereseted van, és kezdőtőkéd nincs? A magas kamatok azt eredményezik a kamatos kamat jelensége miatt, hogy akinek van befektethető kezdőtőkéje és be is fekteti azt, az átlagon felül is jól fog járni; akinek pedig nincs, az nem tudja behozni a hátrányát.

Nem kell csüggedned akkor se, ha még nincs nagy kezdőtőkéd. A következőket teheted:

A pénzügyi világban „eszközöknek” nevezik az olyan vagyontárgyakat mint egy privát kézben lévő vagy egy tőzsdén jegyzett cég, vagy egy ingatlan.

1) Eszközöket teremthetsz (cég indítás egy jó kilátásokkal rendelkező területen (pl tech/internet); ingatlant fejlesztés) – eleinte hitelből vagy kockázati tőke bevonásával

2) Eszközökkel kereskedhetsz (cégek és ingatlanok adásvétele) – eleinte hitelből vagy kereshetsz hozzá befektetőket (haverok stb)

3) Meglévő szaktudásodat felhasználhatod egy netes vállalkozás indításához (tanfolyamok eladása, hírlevél, tanácsadás…), vagy megtanulhatsz ehhez egy új területet – nincs nagy tőkeigénye

Nagyjából ez a három választásod van, ha fel akarsz zárkózni.

Viszont a magas kezdőtőke még azért is fontos, mert úgy tűnik hogy az államokra egyre kevésbé támaszkodhatsz majd nyugdíjas korodban – a keresők száma fogy, és gyakorlatilag ők fogják finanszírozni a nyugdíjadat. De egy másik ok, hogy a cégek is egyre nehezebb helyzetbe fognak kerülni szerintem, mivel az internet lehetővé teszi, hogy az emberek ne központilag, vagyis nagy cégek alkalmazottaiként, hanem egyénileg keressenek pénzt (decentralizáció) (lásd pl a fenti 3)-as pontot). Ráadásul a munkavállalóknak egyre nagyobb versennyel kell szembenézniük, mivel az olcsó keleti munkaerő nem csak fizikai formában, hanem a work-from-home és internet okozta lehetőségek miatt már online is beáramolhat a nyugati országokba. Ezen folyamatok pedig csökkenő nyugdíjakhoz és csökkenő bérekhez vezetnek.

Ha tudsz, kezdj el ezek mentén gondolkodni, és szerintem jól fogsz járni.