Kategória: Egyéb kategória

A lakóingatlanokon kívül kereskedelmi ingatlanokba is lehet befektetni és velük pénzt keresni. Kereskedelmi (vagy üzletinek is hívott) ingatlanok például a gyártócsarnokok, raktárak, irodák, üzlethelységek.

Tegyük fel hogy veszünk egy kereskedelmi ingatlant és a vételár 80%-át hitelből finanszírozzuk. Ha a vétel után valamikor 20%-kal felmegy az ingatlan ára, akkor tulajdonképpen megdupláztuk a befektetett pénzünket.

Az üzleti ingatlanok ára főképp a következő okok miatt szokott felmenni:

A) Az egész ingatlanpiac emelkedik

B) Felfejlődik a környék

C) Felújításokat, változtatásokat végzünk az ingatlanon

De vannak még további lehetőségek is az ár növelésére.

Például, csökkenthetjük az ingatlan kihasználatlanságát (például egy irodaház esetében úgy, hogy kiadjuk a még üresen álló irodákat, ha vannak ilyenek) vagy a piaci bérleti díj alatt bérbeadott ingatlan bérleti díját megemelhetjük a piaci szintre. Ezen két intézkedés által több bérleti díjat tudunk elkérni, amely magasabb ingatlanárat eredményez, mivel a kereskedelmi ingatlanok értéke egyenesen arányos az általuk kitermelt bérleti díjjal (az értéküket egészen pontosan a piac úgy állapítja meg, hogy az ingatlan bérbeadásából befolyó bérleti díjat megszorozza egy szorzószámmal, mely szorzószám az aktuális ingatlanpiaci hangulattól, a lokációtól, az ingatlan típusától stb függ).

Emellett vásárolhatunk eleve olcsón egy ingatlant, tehát piaci ár alatt (mert például nehéz pénzügyi helyzetbe került a tulajdonos, és gyorsan meg akar válni az ingatlanától, így hajlandó jelentősebb összeget engedni az árból). Ekkor azonnal nyerünk az üzleten.

Végül amíg tartjuk az ingatlant, addig is folyik be belőle bérleti díj, s ha ez magasabb mint a bérbeadással kapcsolatos költségeink (pl hiteltörlesztés) akkor ebből is van némi hasznunk. Ráadásul a hiteltörlesztés sem 100%-ban költség, mert az őt alkotó egyik összetevő – a tőketartozás – törlesztése, csökkenti a fennálló hiteltartozásunkat (és ha eladjuk az ingatlant, már csak az abban a pillanatban fennálló – tehát már kisebb – tartozást kell visszafizetni a banknak, a többi pénz a mienk marad).

És ha ezeket a tényezőket még halmozni is tudjuk – azzal igen erőteljes hatást, vagyis hozamot érhetünk el.

Az ingatlanárak és speciell a kereskedelmi ingatlanok ára is emelkedett általában az elmúlt pár évben Európában és az USA-ban. A jelenlegi magyarországi gazdasági környezetből fakadóan (magas infláció, magas kamatok, recesszió, magas hozamú alternatív befektetési lehetőségek) és a hasonló problémákkal küzdő nyugaton már megfigyelhető kereskedelmi-ingatlanárcsökkenés miatt szerintem az elkövetkező időszakban az itthoni üzleti ingatlanok piacán is lesznek jó lehetőségek.

A sikeres befektetők sokszor kifejezetten az ellenkezőjét teszik a megszokott dolgoknak.

1) Például nem félnek a köztudat által bóvliként bekategorizált kis részvényektől, mitöbb, sokan közülük kifejezetten rájuk összpontosítva kezdték a karrierjüket. Szerintük a kis részvények sokszor még biztonságosabbak, mint a nagyobb társaik, mert…

A) …A sikeres befektetők számára nem a részvényár ingadozása jelenti a rizikót, hanem a befektetett tőkéjük elvesztése. A tőkeveszteség esélye kisebb, ha nagyobb a félreárazás (mert minél alacsonyabb az ár az értékhez képest, annál több „helye” van a részvényárnak felfelé).

B) Az ezen részvényeknél gyakran megfigyelhető gyors bevételnövekedés általában csak tovább növeli az ár és érték közötti különbséget, tehát ezek még biztonságosabbak lesznek idővel.

C) El tudják érni a management csapatot, hogy választ kapjanak a kérdéseikre, a befektetési ötlet sarkalatos pontjaira.

D) Nem szerteágazó termékpalettát árulnak; egyszerű megérteni őket.

E) Kiemelkedően magas bennfentes tulajdonhányad miatt a management ugyan abban érdekelt mint a részvényesek: a részvényár növelésében.

2) Továbbá a fundamentumokra fókuszálnak (beleértve az olcsóságot), még ha ez azt is jelenti, hogy a kiszemelt cég nem sexy, hanem uncsi. Ha jó cégről van szó, vesznek belőle, az iparágtól és a közmegítéléstől függetlenül.

3) Máshogy kezelik a portfóliójukat. Ha a fundamentumok véglegesen elromlanak, akkor minél hamarabb eladják a pozíciójukat még ha veszteségük is van rajta. Ha viszont a cég jól teljesít az idő múlásával, akkor vesznek még a cégből, még ha már magasabb is a részvényár. Továbbá nem veszik meg azonnal az egész megcélzott mennyiséget egy részvényből, hanem nézik, hogy teljesít-e a management és az idő teltével hozzá-hozzávásárolnak a pozíciójukhoz ennek tükrében.

4) Hosszú távra fektetnek be és türelmesek; uralkodnak az érzelmeiken.

5) Sokszor szembemennek a tömegek viselkedésével, például akkor vásárolnak be, amikor pánikhangulat van, avagy amikor „vér folyik az utcákon”.

Szerintem ez az öt szempont a gyakorlójukat azonnal a befektetők 99%-a elé rakja.

Starbucks. McDonald’s. IKEA. Mi a közös ebben a három cégben?

Az, hogy mindhárom ismert, és nagy cég. De van még valami. Mindhárom kis cégként kezdte egyszer. És ez nem csak rájuk, hanem minden, ma már nagy cégre igaz.

Warren Buffett kis részvényekbe fektetett a karriere elején. Pár éve még azt mondta, hogy megint így tenne, ha mindent előröl kellene kezdenie.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a megfelelően kiválasztott kicsi piaci kapitalizációval rendelkező, többnyire ismeretlen cégek kiemelkedő hozamot produkálnak. Nézd meg ezt az ábrát.

A narancssárga és a sötétkék vonal kis részvények teljesítményét ábrázolja, míg a világoskék a nagyobb társaikét. Láthatod, hogy előbbiek jóval jobban teljesítettek.

Az ezen kis, ismeretlen részvények több ok miatt is felülteljesítenek. Az első az, hogy ismeretlenek, vagyis eleve kevés befektető tud róluk, így nagyobbak a félreárazások az esetükben. A második az, hogy a nagy befektetők nem tudnak befektetni beléjük, mert egy 10 millió Dolláros piaci kapitalizációjú cégbe maximum 10 millió Dollárt lehet befektetni (akkor lehetne ennyit, ha megvennék az egész céget, vagyis az összes részvényét), és már egy néhány-száz millió dolláros befektetési alap sem fog 5-10 millió Dollárt beletenni egy befektetésbe, mert annyira jelentéktelen hatása lenne a hozamának a portfóliójára és túl sok munkával járna az elaprózott pozíciók követése. Ez megint azt jelenti, hogy nem sokan foglalkoznak az ismeretlen kis részvénnyel, így nem hatékony a piaca, nincs sok információ, és nagyobbak lehetnek a félreárazások. Végül a harmadik ok szintén hasonló alapokon fekszik: nem követik ezeket a kis részvényeket elemzők, így nincs például célár amit alapul vehetnének a kisbefektetők akik sokszor az elemzők munkájára alapozzák befektetéseiket, így még többen hanyagolják őket.

Most nézzük meg hogy mi a helyzet ha olyan kis cégekre fókuszálunk, melyek pozitív pénzáramlással rendelkeznek.

Az ábráról leolvasható, hogy a cashflow pozitív kis részvények (az ábrán „FCF+”, kék vonal) 1999 óta sokkal jobban hoztak mint a szimplán kis részvények (szürke vonal) és mint a negatív pénzáramot, azaz negatív Free Cash Flowt termelő kis cégek („FCF-„). A különbség az FCF+ részvények javára jelentős: az utóbbi kb 25 évet tekintve az összetett éves növekedési hozamuk 16%. Az már nem egy rossz eredmény, ha tudjuk, hogy Buffett Úr az utóbbi 30 évben kb 10% összetett éves növekedési rátát ért el, míg az S&P 500 amerikai nagycégeket magábafoglaló tőzsdeindex körülbelül 8%-osat!

Általánosságban igaz tehát, hogy minél ismeretlenebb valami, annál nagyobb lehetőség rejlhet benne. Jó a zavaros vízben keresgélni.

Összefoglalva, megállapíthattuk: általánosságban, a pozitív pénzáramlással rendelkező kis cégek hozama > kis cégek hozama > nagy cégek hozama. Ha még tovább szeretnénk tetézni és tovább szelektáljuk a kis piaci értékkel rendelkező és pozitív Cash Flowt termelő cégeket (a megfelelő kritériumok alapján, melyekről már írtam korábbi bejegyzéseimben) akkor szerintem az évi 16%-os hozamnál is jelentősen jobb eredményt érhetünk el, néhány év távlatában.

Jó búvárkodást!

A meggazdagodás, ha a hosszú távon nézzük, nem olyan bonyolult.

Ez az út vezet általában oda:

Szerezz egy állást vagy legyen egy bizniszed ami szép pénzfolyamot szolgáltat neked, majd némi spórolás mellett fektess be ezekből a pénzfolyamokból olyan eszközökbe (pl üzlet, ingatlan, részvény) amik további pénzfolyamokat hoznak neked és melyeknek az ára hosszú távon nő. Majd ezt ismételd újra és újra. Hosszú távon ez sikeres szokott lenni, és a kamatos kamat egyre nagyobb hozamokkal szokott szolgálni. Kicsiben is el tudod kezdeni. Közben figyelni kell arra hogy olyan/akkora üzletbe/befektetésbe menny csak bele ami nem tud tönkretenni (tehát ha rosszul sül el, nem viszi el az összes pénzed), és emellett jó rizikó-hozam profillal rendelkezik. Az ilyen eszközök kiválasztását jól tanulmányozd át mielőtt belevágsz. (Például nézz vissza arra a blogbejegyzésemre amiben egy szerintem jól működő részvénybefektetési módszer kritériumait írtam le. Itt találod: https://www.ertecash.hu/2023/05/27/honnan-lehet-elore-tudni-hogy-melyik-reszveny-lesz-nyero/ )

Bizonyos feltételek mellett az is egy járható út, ha hitelből fektetsz be, például akkor ha eleinte csak kevés pénzed van, vagy ha gyorsítani akarsz a folyamaton. De ez különösen rizikós tud lenni, szóval nagyon át kell gondolni! Siker kísérjen az utadon!

Warren Buffett: „Próbálok olyan csodálatos cégekbe fektetni, melyeket egy bolond is el tud vezetni. Mivel előbb vagy utóbb, ez lesz a helyzet.”

Buffett megint bölcsen szól. Azonban szerintem akkor leszel igazán sikeres, ha be tudsz azonosítani egy kiváló vezetőt, és hozzátapasztod magad annak a cégnek a részvényeihez, amelyiknél ő a főnök. Akár hosszú évekre. A jó vezető szerintem az olcsó ár és a versenyelőny mellett a legfontosabb tényező egy jó befektetés eszközöléséhez.

Jim Collins neves üzleti író is azt mondja, hogy az üzletben ne a terméken vagy ötleten gondolkodj legelőször, hanem hogy kikkel szeretnél céget alapítani. „Töltsd meg a buszt kiváló emberekkel, és csak utána döntsd el, hogy merre menjen.”

Ugyanis a kiváló emberek kitalálják, hogy mi lesz a jó, és ez változhat idővel, főleg ha a körülmények is változnak, szóval hosszú távon kell hogy jó emberek legyenek egy cég élén, hogy mindig a jó felé vezessék a buszt.

A kiváló vezetők például intelligensek, van tapasztalatuk, és nagyon elszántak (fanatikusak) az üzletük iránt. Motiváltak és tisztességesek. És remekül jelölik ki, hogy mire legyen elköltve a tőke. Itt csak egy-két nagyon jó könyvet szeretnék ajánlani azoknak, akiket mélyebben érdekel ez a téma:

1. Ian Cassel, Intelligent Fanatics Project: How Great Leaders Build Sustainable Businesses https://amzn.eu/d/7tusApL

2. William Thorndike, Outsiders: Eight Unconventional CEOs and Their Radically Rational Blueprint for Success https://amzn.eu/d/d3h5gpF

És ha már említettem Jim Collinst, szuper dolgokat ír ő is az üzletről, és magyarul is elérhető több könyve. https://www.libri.hu/szerzok/jim_collins.html

Jó olvasást!