ÉRTÉCASH

Üdv kedves Értécash blog Olvasó!

Ebben a posztban összeszedem a gondolataimat azzal kapcsolatban hogy milyen tényezők vannak hatással az ingatlanárakra az oly gyakran elhangzott (ám nem kevésbé fontos) „lokáció, lokáció, lokáció (vagyis elhelyezkedés)” mellett. Az egyes faktorok hatását önmagukban fogom vizsgálni, de nyilván valóan a való világban több tényező egyszerre lehet hatással az ingatlanpiacra, azok keveredhetnek. A lista nem teljes, de eléggé megpróbáltam a legjobb tudásom szerint összeállítani, és szerintem egy jó kiindulási alapot képez.

Tehát az ingatlanárakat főképp a következő tényezők befolyásolják:

1) Mekkora az alternatív befektetési lehetőségek hozama az ingatlanpiacon elérhető hozamhoz képest (utóbbi az értéknövekedésből + a bérleti díjból tevődik össze). Mennyit hoz például az állampapír vagy a tőzsde. Ha jóval többet mint az ingatlanpiac, akkor senki nem fog ingatlant venni és lemennek az árak.

2) Forintárfolyam alakulása. Pl ha gyenge a pénzünk, akkor a) jobban megéri nálunk, Forintban befektetni a külföldi befektetőknek, és ezért keresni fogják az itthoni ingatlanokat, ami felhajtja az árakat, b) az itthoni befektetők kevésbé engedhetik meg maguknak a külföldi ingatlanokat és itthon fognak vásárolni, ezzel szintén növelvén az itthoni lakásárakat de c) ha hosszabb távon gyengülő Forinttal számolnak a befektetők, akkor inkább kerülni fogják az itthoni befektetéseket, és ezzel lefelé terelhetik az árakat!

3) Mennyi pénze van az embereknek: Nyertek-e vagy vesztettek-e a közelmúltban nagyot az emberek? Ez pl a következők miatt adódhat: gazdasági válság, bérek alakulása, forintárfolyam alakulása, tőzsdék teljesítménye, elhalasztott kiadások miatti pénzfelhalmozás.

4) Infláció. Azt mondják, hogy a lakásárak hosszú távon az infláció mértékével nőnek. Ennek mélyebb okai is vannak, de megfigyelhető, hogy ha magas az infláció, akkor az emberek szeretnek „inflációálló” befektetésekbe befektetni, mint az ingatlan, így felnyomják az árakat.

5) Alapkamatok nagysága és a hitelek költsége. Ha magas a hitelek kamata, kevesebb hitelt tudnak maguknak megengedni a vásárlók (mert nagyobb a törlesztőrészlet), így kisebb lesz a kereslet a lakások iránt és csökken az áruk.

6) Az ország politikai szabályozási környezete: inkább biztonságos, vagy inkább kiszámíthatatlan ez a gazdasági szereplők és az ingatlanba befektetni kívánók számára? (Például: az adózási környezet alakulása). Ez meghatározza az országból kiáramló pénz mennyiségét; és a bele bejövő befektetések mértékét mind az ingatlanpiacba, mind a vállalkozásokba. Pl. több itthoni befektetés = magasabb ingatlanárak.

7) Állami támogatások a lakáspiacon. Lásd CSOK stb. Ezek általában fel tudják nyomni a lakásárakat.

8) Pszichológiai faktorok – milyen érzelmek uralkodnak épp az ingatlanpiacon – félelem vagy nyereségvágy. Pl az utóbbi nyilván növeli a keresletet az ingatlanok iránt, így felemeli az árakat. Ilyen lehet például abban az esetben ha felbuzdulnak a befektetők mert épp sokat nyertek a tőzsdén vagy mert azt gondolják hogy „már 10 éve emelkednek az ingatlanárak, és ez mindig is így fog maradni”, vagy mert „a szomszéd is sokat nyert az ingatlan ügyletén, és én sem akarok kimaradni a buliból”.

9) Az ország gazdaságának helyzete. Mekkora a munkanélküliség? Hogy alakul a lakosságszám (akiknek lakásról kell gondoskodniuk maguknak)? Települnek be munkáltatók az országba?

10) Világgazdasági helyzet és más országok ingatlanpiacának az éppen aktuális helyzete…a) ez befolyásolja a külföldi befektetőknek az itthoni lakásvásárlásokra rendelkezésre álló vagyonát. És b) a nyugati ingatlanpiaci trendek gyakran átfolynak Magyarországra is. Lásd pszichológia azaz 8) pont.

11) Háborúk kitörése és járványok fellángolása is érthető módon befolyásolja a keresletet és a kínálatot.

12) Üzemeltetési költségek radikális megváltozása. Lásd a régi családi házak értéke lement a közelmúltban mert nagyon megnőtt a rezsiköltségük. Míg a kisebb és távfűtéses vagy energiahatékonyabb lakások keresettebbek lettek.

13) EU tagság, EUs pénzek érkezése, EUR bevezetése. Ezek nyilván mind pozitívan hatnának a magyarországi ingatlanpiac helyzetére.

14) A bankok hitelezési hajlandósága. Van, hogy a bankok szigorítanak a hitelkihelyezési politikájukon (mert például egy gazdasági válság uralkodik az országban), és a kevesebb hitel egyenlő a kevesebb lakásvásárlással, ami természetesen lenyomja az árakat.

15) Újépítésű lakások építésének a költsége. Eddig általánosságban beszéltem az ingatlanpiacról, de azt ketté lehet választani használt- és újépítésű ingatlanok piacára. A kettő árai között egyenes reláció áll fenn. Ha magasabb az újépítésű ingatlanok ára, mert például mint most is magasak a telekárak, az építőanyagárak és a munkaerő költsége, akkor kevesebben engedhetik meg maguknak az újépítésű ingatlant, ezért használtat fognak venni, és az ezáltal oda irányuló kereslet azt a piacot is felemeli.

Körülbelül ezeket gondolom a fontos befolyásoló faktoroknak. Szeretnék még röviden szót ejteni a bérleti díjakat befolyásoló tényezőkről is a teljesség kedvéért.

A bérleti díjakat is a kereslet és a kínálat határozza meg, és sok átfedés van a fent az ingatlanárakkal kapcsolatban megemlített tényezőkkel. Alapvetően elmondható, hogy ha a) magas az infláció, b) nőnek a bérek, c) nő a lakosságszám, d) nehéz ingatlant vásárolni (mert magas az áruk és a hitelkamatok), akkor növekedő pályán lesznek a bérleti díjak. Ezt tapasztalhattuk itthon is többnyire az utóbbi időben.

Remélem, hogy ezzel mindenkinek segítek, önálló gondolatokat megfogalmazni az ingatlanpiaci irányokat illetően! (De vallom, hogy a piacon nehéz az időzítés, és egy jó, hosszú távú stratégia felülemelkedik az időzítés szükségességén).

A mai magas kamatok és az infláció még velünk fognak maradni szerintem egy ideig (itt most nem feltétlenül csak Magyarországról beszélek). Ez azt jelenti hogy a befektetéseken elérhető hozam is átlagon felüli. Egy ilyen gazdasági környezetben ha nagyobb tőkéd van és befekteted, nagyon jól fogsz járni, míg ha átlagos – vagy még ha átlagon felüli – keresetű alkalmazott vagy, akkor le fogsz maradni. Ha az utóbbi igaz rád, akkor a jó hír az, hogy lehet ellene tenni, hogy hogyan, arra mindjárt rátérek. De előbb had magyarázzam meg, hogy miért fog kialakulni ez a különbség, számszakilag. Ha van 50 M Ft-od, és azt befekteted évi 10%-os hozam mellett, akkor 10 év múlva, kicsivel több mint 130 M Ft-od lesz. Tegyük még fel, hogy mellette dolgozol, de minden hónapban feléled a keresetedet, de legalábbis nem sokat tudsz félrerakni. Így megmarad a 130 M Ft-od. Ez egy elég jó helyzet neked. De mi van ha csak a kereseted van, és kezdőtőkéd nincs? A magas kamatok azt eredményezik a kamatos kamat jelensége miatt, hogy akinek van befektethető kezdőtőkéje és be is fekteti azt, az átlagon felül is jól fog járni; akinek pedig nincs, az nem tudja behozni a hátrányát.

Nem kell csüggedned akkor se, ha még nincs nagy kezdőtőkéd. A következőket teheted:

A pénzügyi világban „eszközöknek” nevezik az olyan vagyontárgyakat mint egy privát kézben lévő vagy egy tőzsdén jegyzett cég, vagy egy ingatlan.

1) Eszközöket teremthetsz (cég indítás egy jó kilátásokkal rendelkező területen (pl tech/internet); ingatlant fejlesztés) – eleinte hitelből vagy kockázati tőke bevonásával

2) Eszközökkel kereskedhetsz (cégek és ingatlanok adásvétele) – eleinte hitelből vagy kereshetsz hozzá befektetőket (haverok stb)

3) Meglévő szaktudásodat felhasználhatod egy netes vállalkozás indításához (tanfolyamok eladása, hírlevél, tanácsadás…), vagy megtanulhatsz ehhez egy új területet – nincs nagy tőkeigénye

Nagyjából ez a három választásod van, ha fel akarsz zárkózni.

Viszont a magas kezdőtőke még azért is fontos, mert úgy tűnik hogy az államokra egyre kevésbé támaszkodhatsz majd nyugdíjas korodban – a keresők száma fogy, és gyakorlatilag ők fogják finanszírozni a nyugdíjadat. De egy másik ok, hogy a cégek is egyre nehezebb helyzetbe fognak kerülni szerintem, mivel az internet lehetővé teszi, hogy az emberek ne központilag, vagyis nagy cégek alkalmazottaiként, hanem egyénileg keressenek pénzt (decentralizáció) (lásd pl a fenti 3)-as pontot). Ráadásul a munkavállalóknak egyre nagyobb versennyel kell szembenézniük, mivel az olcsó keleti munkaerő nem csak fizikai formában, hanem a work-from-home és internet okozta lehetőségek miatt már online is beáramolhat a nyugati országokba. Ezen folyamatok pedig csökkenő nyugdíjakhoz és csökkenő bérekhez vezetnek.

Ha tudsz, kezdj el ezek mentén gondolkodni, és szerintem jól fogsz járni.

A lakóingatlanokon kívül kereskedelmi ingatlanokba is lehet befektetni és velük pénzt keresni. Kereskedelmi (vagy üzletinek is hívott) ingatlanok például a gyártócsarnokok, raktárak, irodák, üzlethelységek.

Tegyük fel hogy veszünk egy kereskedelmi ingatlant és a vételár 80%-át hitelből finanszírozzuk. Ha a vétel után valamikor 20%-kal felmegy az ingatlan ára, akkor tulajdonképpen megdupláztuk a befektetett pénzünket.

Az üzleti ingatlanok ára főképp a következő okok miatt szokott felmenni:

A) Az egész ingatlanpiac emelkedik

B) Felfejlődik a környék

C) Felújításokat, változtatásokat végzünk az ingatlanon

De vannak még további lehetőségek is az ár növelésére.

Például, csökkenthetjük az ingatlan kihasználatlanságát (például egy irodaház esetében úgy, hogy kiadjuk a még üresen álló irodákat, ha vannak ilyenek) vagy a piaci bérleti díj alatt bérbeadott ingatlan bérleti díját megemelhetjük a piaci szintre. Ezen két intézkedés által több bérleti díjat tudunk elkérni, amely magasabb ingatlanárat eredményez, mivel a kereskedelmi ingatlanok értéke egyenesen arányos az általuk kitermelt bérleti díjjal (az értéküket egészen pontosan a piac úgy állapítja meg, hogy az ingatlan bérbeadásából befolyó bérleti díjat megszorozza egy szorzószámmal, mely szorzószám az aktuális ingatlanpiaci hangulattól, a lokációtól, az ingatlan típusától stb függ).

Emellett vásárolhatunk eleve olcsón egy ingatlant, tehát piaci ár alatt (mert például nehéz pénzügyi helyzetbe került a tulajdonos, és gyorsan meg akar válni az ingatlanától, így hajlandó jelentősebb összeget engedni az árból). Ekkor azonnal nyerünk az üzleten.

Végül amíg tartjuk az ingatlant, addig is folyik be belőle bérleti díj, s ha ez magasabb mint a bérbeadással kapcsolatos költségeink (pl hiteltörlesztés) akkor ebből is van némi hasznunk. Ráadásul a hiteltörlesztés sem 100%-ban költség, mert az őt alkotó egyik összetevő – a tőketartozás – törlesztése, csökkenti a fennálló hiteltartozásunkat (és ha eladjuk az ingatlant, már csak az abban a pillanatban fennálló – tehát már kisebb – tartozást kell visszafizetni a banknak, a többi pénz a mienk marad).

És ha ezeket a tényezőket még halmozni is tudjuk – azzal igen erőteljes hatást, vagyis hozamot érhetünk el.

Az ingatlanárak és speciell a kereskedelmi ingatlanok ára is emelkedett általában az elmúlt pár évben Európában és az USA-ban. A jelenlegi magyarországi gazdasági környezetből fakadóan (magas infláció, magas kamatok, recesszió, magas hozamú alternatív befektetési lehetőségek) és a hasonló problémákkal küzdő nyugaton már megfigyelhető kereskedelmi-ingatlanárcsökkenés miatt szerintem az elkövetkező időszakban az itthoni üzleti ingatlanok piacán is lesznek jó lehetőségek.

A sikeres befektetők sokszor kifejezetten az ellenkezőjét teszik a megszokott dolgoknak.

1) Például nem félnek a köztudat által bóvliként bekategorizált kis részvényektől, mitöbb, sokan közülük kifejezetten rájuk összpontosítva kezdték a karrierjüket. Szerintük a kis részvények sokszor még biztonságosabbak, mint a nagyobb társaik, mert…

A) …A sikeres befektetők számára nem a részvényár ingadozása jelenti a rizikót, hanem a befektetett tőkéjük elvesztése. A tőkeveszteség esélye kisebb, ha nagyobb a félreárazás (mert minél alacsonyabb az ár az értékhez képest, annál több „helye” van a részvényárnak felfelé).

B) Az ezen részvényeknél gyakran megfigyelhető gyors bevételnövekedés általában csak tovább növeli az ár és érték közötti különbséget, tehát ezek még biztonságosabbak lesznek idővel.

C) El tudják érni a management csapatot, hogy választ kapjanak a kérdéseikre, a befektetési ötlet sarkalatos pontjaira.

D) Nem szerteágazó termékpalettát árulnak; egyszerű megérteni őket.

E) Kiemelkedően magas bennfentes tulajdonhányad miatt a management ugyan abban érdekelt mint a részvényesek: a részvényár növelésében.

2) Továbbá a fundamentumokra fókuszálnak (beleértve az olcsóságot), még ha ez azt is jelenti, hogy a kiszemelt cég nem sexy, hanem uncsi. Ha jó cégről van szó, vesznek belőle, az iparágtól és a közmegítéléstől függetlenül.

3) Máshogy kezelik a portfóliójukat. Ha a fundamentumok véglegesen elromlanak, akkor minél hamarabb eladják a pozíciójukat még ha veszteségük is van rajta. Ha viszont a cég jól teljesít az idő múlásával, akkor vesznek még a cégből, még ha már magasabb is a részvényár. Továbbá nem veszik meg azonnal az egész megcélzott mennyiséget egy részvényből, hanem nézik, hogy teljesít-e a management és az idő teltével hozzá-hozzávásárolnak a pozíciójukhoz ennek tükrében.

4) Hosszú távra fektetnek be és türelmesek; uralkodnak az érzelmeiken.

5) Sokszor szembemennek a tömegek viselkedésével, például akkor vásárolnak be, amikor pánikhangulat van, avagy amikor „vér folyik az utcákon”.

Szerintem ez az öt szempont a gyakorlójukat azonnal a befektetők 99%-a elé rakja.

Starbucks. McDonald’s. IKEA. Mi a közös ebben a három cégben?

Az, hogy mindhárom ismert, és nagy cég. De van még valami. Mindhárom kis cégként kezdte egyszer. És ez nem csak rájuk, hanem minden, ma már nagy cégre igaz.

Warren Buffett kis részvényekbe fektetett a karriere elején. Pár éve még azt mondta, hogy megint így tenne, ha mindent előröl kellene kezdenie.

A tapasztalat azt mutatja, hogy a megfelelően kiválasztott kicsi piaci kapitalizációval rendelkező, többnyire ismeretlen cégek kiemelkedő hozamot produkálnak. Nézd meg ezt az ábrát.

A narancssárga és a sötétkék vonal kis részvények teljesítményét ábrázolja, míg a világoskék a nagyobb társaikét. Láthatod, hogy előbbiek jóval jobban teljesítettek.

Az ezen kis, ismeretlen részvények több ok miatt is felülteljesítenek. Az első az, hogy ismeretlenek, vagyis eleve kevés befektető tud róluk, így nagyobbak a félreárazások az esetükben. A második az, hogy a nagy befektetők nem tudnak befektetni beléjük, mert egy 10 millió Dolláros piaci kapitalizációjú cégbe maximum 10 millió Dollárt lehet befektetni (akkor lehetne ennyit, ha megvennék az egész céget, vagyis az összes részvényét), és már egy néhány-száz millió dolláros befektetési alap sem fog 5-10 millió Dollárt beletenni egy befektetésbe, mert annyira jelentéktelen hatása lenne a hozamának a portfóliójára és túl sok munkával járna az elaprózott pozíciók követése. Ez megint azt jelenti, hogy nem sokan foglalkoznak az ismeretlen kis részvénnyel, így nem hatékony a piaca, nincs sok információ, és nagyobbak lehetnek a félreárazások. Végül a harmadik ok szintén hasonló alapokon fekszik: nem követik ezeket a kis részvényeket elemzők, így nincs például célár amit alapul vehetnének a kisbefektetők akik sokszor az elemzők munkájára alapozzák befektetéseiket, így még többen hanyagolják őket.

Most nézzük meg hogy mi a helyzet ha olyan kis cégekre fókuszálunk, melyek pozitív pénzáramlással rendelkeznek.

Az ábráról leolvasható, hogy a cashflow pozitív kis részvények (az ábrán „FCF+”, kék vonal) 1999 óta sokkal jobban hoztak mint a szimplán kis részvények (szürke vonal) és mint a negatív pénzáramot, azaz negatív Free Cash Flowt termelő kis cégek („FCF-„). A különbség az FCF+ részvények javára jelentős: az utóbbi kb 25 évet tekintve az összetett éves növekedési hozamuk 16%. Az már nem egy rossz eredmény, ha tudjuk, hogy Buffett Úr az utóbbi 30 évben kb 10% összetett éves növekedési rátát ért el, míg az S&P 500 amerikai nagycégeket magábafoglaló tőzsdeindex körülbelül 8%-osat!

Általánosságban igaz tehát, hogy minél ismeretlenebb valami, annál nagyobb lehetőség rejlhet benne. Jó a zavaros vízben keresgélni.

Összefoglalva, megállapíthattuk: általánosságban, a pozitív pénzáramlással rendelkező kis cégek hozama > kis cégek hozama > nagy cégek hozama. Ha még tovább szeretnénk tetézni és tovább szelektáljuk a kis piaci értékkel rendelkező és pozitív Cash Flowt termelő cégeket (a megfelelő kritériumok alapján, melyekről már írtam korábbi bejegyzéseimben) akkor szerintem az évi 16%-os hozamnál is jelentősen jobb eredményt érhetünk el, néhány év távlatában.

Jó búvárkodást!